PEREQUAZIONE URBANISTICA, CREDITO EDILIZIO, COMPENSAZIONE: LE LINEE GUIDA DEL COMUNE DI PADOVA

 

Se demolisco un fabbricato e lo ricostruisco nello stesso lotto o in un lotto limitrofo porto a termine un intervento edilizio molto semplice ma limitato. L'urbanistica che si si vuole incentivare in un ottica di riduzione del consumo di suolo e di rigenerazione urbana deve consentire di portare a termine operazioni ben più complesse che coinvolgano interi comparti edificatori, zone degradate, trasferimenti di attività improprie e rinaturalizzazione del territorio . Sotto questo profilo le “Linee guida per l'applicazione della perequazione urbanistica, credito edilizio e compensazione”, elaborate dal Comune di Padova, sono un esempio pregevole in quanto lo strumento proposto è semplice ed ispirato a principi di equità e trasparenza. Un esempio per i comuni grandi e piccoli chiamati a dotarsi di uno strumento fondamentale per la trasformazione del territorio senza ulteriore consumo di suolo. Gli esempi proposti, partendo dal più semplice fino ad arrivare ai più complessi, sono i seguenti: trasferimenti di diritti edificatori (mc o mq) tra comparti contigui con lo stesso valore “immobiliare”; trasferimenti di diritti edificatori tra comparti distanti tra loro con differente “valore immobiliare”; trasferimenti di diritti edificatori tra comparti distanti tra loro e differente destinazione d'uso; riconversione di ambiti urbani degradati con demolizione e attribuzione di crediti edilizi e successivo “atterraggio” dei volumi in loco oppure a distanza; rinaturalizzazione mediante demolizione di opere incongrue e riconoscimento di credito edilizio da spendere nelle aree urbane o in apposite aree di “atterraggio”. Un capitolo a parte è costituito dagli accordi pubblico-privato che restano un valido strumento di urbanistica concertata con il privato ma con applicazione di un metodo trasparente per valutare il prevalente interesse pubblico. Anche in questo caso un valido aiuto per sottrarre alla discrezionalità operazioni urbanistiche che, condotte in modo trasparente,  possono apportare notevoli benefici alla collettività. Per chi volesse approfondire l'argomento allego le citate Linee guida.

scarica QUI le LINEE GUIDA

COSTO DI PRODUZIONE: DOVE TROVARE I VALORI DI RIFERIMENTO

 Nel post della volta scorsa ho affrontato le problematiche inerenti l'individuazione del costo base di produzione. I tecnici comunali e/o i professionisti che si cimentano nella quantificazione della cosiddetta "fiscalizzazione" di un abuso edilizio devono scegliere se optare per il costo di produzione risalente all'epoca dell'abuso o per quello vigente al momento del calcolo della sanzione. In entrambi i casi è necessario sapere dove cercare i valori di riferimento in quanto si tratta di un dato che cambia ogni anno in relazione all'indice ISTAT  . Di seguito ho predisposto un quadro sinottico per reperire facilmente il costo di produzione.

scarica QUADRO SINOTTICO

“FISCALIZZAZIONE” DELL'ABUSO EDILIZIO: IL CONSIGLIO DI STATO RINVIA ALL'ADUNANZA PLENARIA ALCUNI IMPORTANTI QUESITI

Una questione che interessa molto sia ai tecnici comunali che ai professionisti  riguarda il metodo di calcolo della sanzione amministrativa prevista dagli articoli 33 e 34 del  D.P.R. n. 380/2001, nota come. "fiscalizzazione" dell’abuso. Questa disposizione, in sostanza, consente di mantenere un’opera abusiva – perché realizzata in difformità dal Permesso di Costruire – se la demolizione della parte eseguita in difformità dal titolo compromette la staticità della parte conforme. Le problematiche applicative sono note da tempo e risiedono principalmente sulla data cui fare riferimento per l'individuazione del costo base di produzione.  Recentemente il Consiglio di Stato ha rinviato alla Adunanza Plenaria alcune quesiti riguardanti proprio questo aspetti e la risposta, molto attesa, segnerà  un punto di svolta e di futuro indirizzo per gli uffici tecnici. Di seguito metto a disposizione una breve sintesi delle problematiche connesse alla fiscalizzazione e l'Ordinanza sopra citata.

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clicca QUI per scaricare ORDINANZA C.S.

NUOVO CODICE APPALTI E NORME DEROGATORIE PNNR. UNA BREVE GUIDA PER ORIENTARSI (Fondazione IFEL)

 Al fine di supportare gli enti locali nello svolgere celermente le procedure di affidamento, Fondazione IFEL,  ha predisposto e reso disponibile sul proprio sito fondazioneifel.it, il documento "Nuovo Codice Appalti e norme derogatorie PNRR. Una breve guida per orientarsi”, suddiviso in due parti: la prima analizza le novità normative e le motivazioni che, nell’ambito del PNRR, hanno spinto il Governo italiano a riformare il codice dei contratti; la seconda approfondisce le specifiche tempistiche per gli appalti PNRR, le norme volte a semplificare la conferenza dei servizi, il DNSH, i monitoraggi e le misure finalizzate a ridurre il rischio di contenzioso negli appalti PNRR.

scarica qui "Nuovo Codice Appalti e norme derogatorie PNNR. Una breve guida per orientarsi."

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON ACCORPAMENTO O FRAZIONAMENTO UNITA' IMMOBILIARI: SI TRATTA DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA O ALTRO?

La nozione di "ristrutturazione edilizia", come noto, è stata fortemente innovata dal D.Lgs. 76/2020, convertito in L.120/2020, ricomprendendo gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Ma nel caso in cui la demoricostruzione dia luogo da un edificio esistente a più edifici o, viceversa, da più edifici ad un unico fabbricato siamo ancora nell'ambito della ristrutturazione edilizia? La questione è controversa. Al proposito ho trovato condivisibile quanto espresso dal Parere Servizio giuridico del Territorio della Regione EmiliaRomagna in data 29/12/2021 che accetta nella categoria della ristuttrazione edilizia anche l'accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari ma delinea il confine oltre il quale l'intervento rientra nella categoria della  ristrutturazione urbanistica. Successivamente è intervenuta la sentenza di Cassazione Penale nr. 1669/2023. Tale sentenza ha suscitato parecchio allarme perchè esclude del tutto che la ristrutturazione edilizia, anche nella nuova accezione di cui alla L. 120/2020, ricomprenda l'accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari. Da tenere presente come evolverà la giurisprudenza su questo tema. Di seguito metto a disposizione il citato parere della Regione EmiliaRomagna, uno schema riassuntivo dello stesso e la sentenza nr. 1669/2023.

parere Servizio territorio EmiliaRomagna

sintesi parere 

sentenza Cassazione 1669/2023