Con le modifiche apportate al D.P.R 380/2001 dal D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024, cambia la disciplina relativa all'oblazione da versare in caso di sanatoria per interventi edilizi realizzati in parziale difformità o variazione essenziale dal permesso di costruire e in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
La nuova disciplina è contenuta nell' art. 36 bis del D.P.R. 380/2001.
Pare sia “imminente” l'emanazione di una circolare ministeriale in materia di oblazioni ma non sempre gli annunci corrispondono ad altrettanta celerità per cui, nel frattempo, può essere utile avere qualche indicazione pratica su come procedere nel calcolo.
Mi soffermerò ad analizzare la fattispecie più comune ovvero la sanatoria in caso di interventi edilizi eseguiti in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Di fronte ad opere di minima entità l'importo della sanzione è facilmente determinabile:
ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda l'importo corrisponderà ai "vecchi" 516,00 € (conformità “sincrona”);
ove l'intervento risulti conforme alla requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione ed alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda l'importo da versare, a titolo di oblazione, corrisponderà a 1032 € (conformità “asincrona”).
E nel caso di interventi di maggiore entità?
Sarà necessario ricorrere alla valutazione del valore venale dell'immobile da parte dell'Agenzia delle Entrate (il valore venale corrisponde al valore di mercato) dopodiché il tecnico comunale dovrà decidere quale sanzione comminare in un range variabile tra 516,00 € e 5.164,00 € in caso di conformità “sincrona” o tra 1032 € e 10.328 €, in caso di conformità “asincrona”
Ho trovato interessante, a questo proposito, il metodo illustrato dall'Ing. Carlo Pagliai (video consultabile al seguente link https://www.youtube.com/watch?v=e3jyHYujVBU ) per la semplicità di applicazione.
Il punto di partenza è ovviamente la valutazione del valore venale dell'immobile prima e post intervento effettuata dall'Agenzia delle Entrate. La differenza tra questi valori, secondo il dispositivo di legge, va calcolata al doppio. Fin qui tutto semplice. La difficoltà, per i tecnici comunali, risiede nella fase successiva ovvero nello stabilire la sanzione in base al valore ottenuto (il doppio del valore venale).
Nel metodo proposto si opera semplicemente un rapporto tra il doppio del valore venale e il valore dell'immobile prima dell'intervento. Si ottiene a questo punto un numero inferiore a uno che, di fatto, rappresenta l'incidenza percentuale della sanzione sul valore venale dell'immobile prima dell'intervento.
A questo punto per stabilire quale sanzione comminare sarà sufficiente applicare il medesimo valore così ottenuto all'interno della fascia di oblazione ottenendo un valore “proporzionale”.
Se, malauguratamente, il rapporto percentuale dovesse superare l'unità l'oblazione dovrà essere applicata nella misura massima.
Di seguito un esempio di calcolo:
Valore iniziale immobile ante abuso: 100.000 €
Valore immobile post abuso: 140.000 € (il valore delle singole opere è indifferente)
Aumento valore venale: 140.000 € - 100.000 € = 40.000 €
Raddoppio aumento del valore venale: 40.000 € x 2 = 80.000 €
Rapporto % tra Raddoppio e Valore iniziale = 80.000 /100.000 = 0,8 (80 %)
Applicazione percentuale 80% all'interno della fascia di oblazione = 80% x ( 10.328 € – 1,032 €) = 7.436,80 € (importo dell'oblazione)