DISTANZA DELLE COSTRUZIONI DALLE VEDUTE

Ho trovato interessante questo articolo tratto da brocardi.it che spiega l'art. 907 del Codice Civile, che disciplina la distanza minima delle costruzioni rispetto alle vedute (diritto di affaccio). Per chi volesse approfondire lascio il link all'articolo e di seguito un  riassunto dei contenuti.

L'articolo in questione dice che:

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Riassunto

L'art. 907 stabilisce che, quando esiste un diritto acquisito di veduta diretta sul fondo vicino, il proprietario del fondo confinante non può costruire a una distanza inferiore a 3 metri. Questa distanza va rispettata anche lateralmente e al di sotto delle finestre che formano la veduta diretta o obliqua.

Scopo della norma:

Proteggere il diritto di veduta, consentendo una sufficiente illuminazione e visibilità, evitando che nuove costruzioni ostacolino tali prerogative.

Dettagli sulle costruzioni:

Il termine "fabbricare" include qualsiasi struttura stabile che possa limitare la veduta, comprese le opere non in muratura (ad esempio steccati o antenne). La distanza si applica orizzontalmente, lateralmente e verticalmente rispetto alla finestra.

Applicazioni pratiche e deroghe:

È possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti o per destinazione del padre di famiglia.

La distanza legale non si applica se tra i fondi è presente una via pubblica.

Giurisprudenza:

Viene ribadita la natura assoluta del rispetto delle distanze, senza possibilità di discrezionalità da parte dei giudici.

Cosa significa "per destinazione del padre di famiglia"?

La "destinazione del padre di famiglia" è un concetto giuridico che si riferisce a una modalità attraverso la quale possono nascere servitù (diritti reali su proprietà altrui) in assenza di un contratto esplicito tra le parti. Si basa sulla configurazione delle cose fatta da un unico proprietario prima che i fondi vengano divisi.

In dettaglio:

Quando un unico proprietario possiede due fondi (terreni o immobili) e dispone le cose in modo tale che uno dei fondi beneficia dell'altro (ad esempio, aprendo una finestra su un muro per avere luce o una veduta), questa situazione può costituire una servitù apparente.

Apparente significa che la servitù è visibile e materiale, come una finestra, un canale di scolo, una strada o un passaggio.

Quando i fondi vengono separati (venduti o donati a persone diverse), si presume che la configurazione iniziale resti valida e che il diritto nato da questa situazione continui a esistere, a meno che non venga specificamente escluso nel contratto.

Applicazione all'art. 907:

Se una finestra (veduta) è stata realizzata quando i due fondi appartenevano a un unico proprietario e poi i fondi vengono separati, la veduta può considerarsi una servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia. In tal caso:

Il nuovo proprietario del fondo vicino deve rispettare la distanza di 3 metri dalle vedute esistenti, come stabilito dall'art. 907 del Codice Civile.

Questo diritto nasce automaticamente e non richiede un contratto specifico.

In termini pratici cosa significa che "È possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti?"

In termini pratici, l'affermazione che "è possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti" significa che i vicini possono accordarsi privatamente per modificare le regole standard sulle distanze minime previste dalla legge, come quelle stabilite dall'art. 907 del Codice Civile. Tali accordi, però, devono rispettare alcuni limiti e formalità per essere validi.

Ampliamento della distanza:

Esempio: Due vicini si accordano affinché la distanza delle costruzioni rispetto alle vedute sia maggiore di 3 metri, ad esempio 5 o 10 metri.

Motivazione: Potrebbe accadere se uno dei proprietari desidera maggiore privacy o un accesso ottimale alla luce naturale per le sue finestre.

Effetto: Questo ampliamento diventa vincolante per entrambe le parti e per eventuali futuri acquirenti dei fondi, se formalizzato correttamente (di solito tramite un contratto registrato o una servitù).

Riduzione della distanza:

Esempio: I vicini concordano che una costruzione possa essere realizzata a una distanza inferiore a 3 metri, ad esempio 2 metri.

Motivazione: Potrebbe accadere in contesti urbani molto densi, dove il rispetto della distanza legale potrebbe essere difficoltoso o poco pratico.

Effetto: La riduzione è valida solo se l'accordo è esplicito e non viola altre norme di ordine pubblico (ad esempio, regolamenti edilizi locali che non permettono distanze inferiori).

Formalizzazione dell'accordo:

Perché questi accordi siano efficaci:

Devono essere stipulati in forma scritta, solitamente tramite atto notarile, soprattutto se riguardano modifiche permanenti.

Possono configurare una servitù volontaria (un diritto reale), che deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai futuri proprietari.

Devono rispettare i regolamenti edilizi locali e non possono violare norme di ordine pubblico.

Cosa non si può fare:

Non si possono ridurre le distanze a livelli tali da violare il diritto alla sicurezza o alla salubrità degli ambienti, tutelato dalla legge.

Gli accordi non possono essere imposti unilateralmente; devono essere concordati da entrambe le parti.

In sintesi, questo margine di flessibilità consente ai vicini di adattare le regole standard alle loro specifiche esigenze o contesto, purché ci sia un consenso reciproco e il rispetto delle altre normative.

SCIA IN SANATORIA E CALCOLO OBLAZIONE

Con le modifiche apportate al D.P.R 380/2001 dal D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024,  cambia la disciplina relativa all'oblazione da versare in caso di sanatoria per interventi edilizi realizzati in parziale difformità o variazione essenziale dal permesso di costruire e in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività. 

La nuova disciplina è contenuta nell' art. 36 bis del D.P.R. 380/2001. 

Pare sia “imminente” l'emanazione di una circolare ministeriale in materia di oblazioni ma non sempre gli annunci corrispondono ad altrettanta celerità per cui, nel frattempo, può essere  utile avere qualche indicazione pratica su come procedere nel calcolo.

Mi soffermerò ad analizzare la fattispecie più comune ovvero la sanatoria in caso di interventi edilizi eseguiti in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Di fronte ad opere di minima entità l'importo della sanzione è facilmente determinabile:

    ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda l'importo corrisponderà  ai "vecchi" 516,00 € (conformità “sincrona”);

    ove l'intervento risulti conforme alla requisiti prescritti dalla disciplina edilizia  vigente al momento della realizzazione  ed  alla disciplina urbanistica vigente  al  momento della presentazione della domanda l'importo da versare, a titolo di oblazione, corrisponderà  a 1032 € (conformità “asincrona”).

E nel caso di interventi di maggiore entità?

Sarà necessario ricorrere alla valutazione del valore venale dell'immobile da parte dell'Agenzia delle Entrate (il valore venale corrisponde al valore di mercato) dopodiché il tecnico comunale dovrà decidere quale sanzione comminare in un range variabile tra 516,00 € e 5.164,00 € in caso di conformità “sincrona” o tra 1032 € e 10.328 €, in caso di conformità “asincrona”

Ho trovato interessante, a questo proposito, il metodo illustrato dall'Ing. Carlo Pagliai (video consultabile al seguente link https://www.youtube.com/watch?v=e3jyHYujVBU ) per la semplicità di applicazione.

Il punto di partenza è ovviamente la valutazione del valore venale dell'immobile prima e post intervento effettuata dall'Agenzia delle Entrate. La differenza tra questi valori, secondo il dispositivo di legge, va calcolata al doppio. Fin qui tutto semplice. La difficoltà, per i tecnici comunali, risiede nella fase successiva ovvero nello stabilire la sanzione in base al valore ottenuto (il doppio del valore venale).

Nel metodo proposto si opera semplicemente un rapporto tra il doppio del valore venale e il valore dell'immobile prima dell'intervento. Si ottiene a questo punto un numero inferiore a uno che, di fatto, rappresenta l'incidenza percentuale della sanzione sul valore venale dell'immobile prima dell'intervento.

A questo punto  per stabilire quale sanzione comminare sarà sufficiente applicare il medesimo valore così ottenuto all'interno della fascia di oblazione ottenendo un valore “proporzionale”.

Se, malauguratamente, il rapporto percentuale dovesse superare l'unità l'oblazione dovrà essere applicata nella misura massima.

Di seguito un esempio di calcolo:

Valore iniziale immobile ante abuso: 100.000 €

Valore immobile post abuso: 140.000 €  (il valore delle singole opere è indifferente)

Aumento valore venale: 140.000 € - 100.000 € = 40.000 €

Raddoppio aumento del valore venale: 40.000 € x 2 = 80.000 €

Rapporto % tra Raddoppio e Valore iniziale = 80.000 /100.000 = 0,8 (80 %)

Applicazione percentuale 80% all'interno della fascia di oblazione = 80% x ( 10.328 € – 1,032 €) = 7.436,80 € (importo dell'oblazione)

VADEMECUM ALTEZZE ABITABILI (ALLEGATO SCARICABILE CON ESTRATTI NORMATIVI)

Come noto, il DM 5 luglio 1975 detta la norma generale in base alla quale l'altezza minima interna dei vani abitabili è fissata in m 2,70 mentre per i vani accessori è riconducibile a m 2,40. Restano esclusi gli spazi di servizio come ad esempio le centrali termiche, i garages, ecc.. Il DM 5 luglio 1975 apportava modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896.

Meno nota, ma tuttora vigente, è la norma dettata dall' art.43 della L. 457/1978 che sostanzialmente ricalca le altezze già indicate nel DM 5 luglio 1975. L'articolo 43 si applica all’edilizia residenziale in genere, anche se non fruisce di contributi pubblici. Da notare che non si applica a interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente.

Veniamo ora alle eccezioni alla regola generale.

Innanzi tutto da ricordare la norma di interpretazione autentica enunciata dall'art 10 del DL 76/2020 “Semplificazioni” poi convertito in L 120/2020, in base alla quale i requisiti relativi all'altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione non si applicano agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 e che siano ubicati nelle zone A o B o in zone a queste assimilabili. La norma è con scadenza temporale cioè vale fino a quando verrà emanato il decreto sui requisiti igienico-sanitari degli edifici di cui all’articolo 20, comma 1-bis DPR 380/01.

Successivamente è intervenuto il decreto legge 77/2021 (poi legge 108/2021) che con l’art. 51 comma 1 lettera f-bis ha aggiunto il comma 2-bis nell’articolo 10 della legge n. 120/2020 ed ha fissato , in deroga al DM 5 luglio 1975 , con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004, l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione in 2,4 m, riducibili a 2,2 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli.

C'è poi la deroga alle altezze del DM 5 luglio 1975 in caso di riqualificazione energetica di cui al DM Requisiti 1 ottobre 2015 Allegato 1 paragrafo 2.3 punto 4.In base a tale norma negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche, nel caso di installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno, le altezze minime dei locali di abitazione previste al primo e al secondo comma, del decreto ministeriale 5 luglio 1975, possono essere derogate, fino a un massimo di 10 centimetri.

E arriviamo infine alle ultime novità introdotte dal DL 69/2024 “Salva Casa” convertito in L 105/2024 in base a cui il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nei locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni: a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari. La norma è con scadenza temporale cioè vale fino a quando verrà emanato il decreto sui requisiti igienico-sanitari degli edifici di cui all’articolo 20, comma 1-bis DPR 380/0001.

Infine è necessario fare una raccomandazione:  consultare sempre le disposizioni regolamentari edilizie comunali o locali previgenti e posteriori al D.M. Sanità 5 luglio 1975 in quanto possono dettare ulteriori prescrizioni o deroghe in materia di altezze abitabili rispetto a quanto sopra illustrato.

vademecum estratti normativi

DIFFORMITA' PARZIALI: COMPITI E RESPONSABILITA' DEI PROFESSIONISTI TECNICI

Tra le diverse modifiche introdotte dal  D.L. 69/2024 (c.d. Decreto Salva casa) al Testo Unico dell’edilizia, vi sono disposizioni che riguardano direttamente i professionisti tecnici che sono investiti di nuovi compiti e responsabilità nelle procedure per l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità.

 Il nuovo art. 36 bis D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 1 del D.L. 69/2024), per la sanatoria delle difformità parziali prevede una doppia conformità “semplificata” stabilendo che il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria allo sportello unico se l’intervento risulti conforme:

- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,

- nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

La richiesta deve essere accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione che attesta lo stato legittimo di cui all’art. 9-bis comma 1bis D.P.R. 380/2001. Qualora tale documentazione non risulti disponibile, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 445/2000 (comma 3 dell’art. 36 bis D.P.R. 380/2001 ).

Al fine di agevolare la predisposizione delle necessarie asseverazioni ho predisposto due modelli  in formato editabile (.odt).

asseverazione_data

asseverazione_conformità

EDIFICI UNIFAMILIARI E CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

 La norma alle sue origini

Come noto, l'art. 17 comma 3 lett. b) D.P.R. 380/2001 prevede l'esenzione dal versamento del contributo di costruzione  per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. La norma fu introdotta con L. 10/77 ( legge “Bucalossi”) (art. 9 comma 1 lettera d) e, successivamente, è stata ripresa, pressoché identica, nell'art. 17 del D.P.R. 380/01.

Concetto di ristrutturazione e sua evoluzione nel tempo

Se la formulazione della norma è rimasta intatta dal 1977 ad oggi altrettanto non si può dire per il concetto di ristrutturazione che nel tempo ha allargato progressivamente  i propri confini fino alla cosiddetta ristrutturazione demo-ricostruttiva ovvero con  sedime, sagoma e prospetti differenti dall'edificio originario. Ciò che ne consegue è che fabbricati unifamiliari del tutto nuovi  e talvolta di consistenti dimensioni e caratteristiche di signorilità, realizzati in ristrutturazione demo-ricostruttiva,  risultano formalmente  esentati dal pagamento del contributo di costruzione.

Esenzione SI' esenzione NO

La domanda che ci si pone è allora la seguente: la norma che esenta dal versamento del contributo di costruzione gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari vale davvero per tutti gli edifici unifamiliari indipendentemente dalle dimensioni e dalle caratteristiche del fabbricato unifamiliare?

Come si può immaginare l'argomento è ampiamente dibattuto. 

Da una parte c'è chi ritiene non ammissibile che il regolamento edilizio comunale (o  atto similare), quale fonte normativa di rango secondario,  possa limitare l'esenzione a certe condizioni o tipologie di edifici unifamiliari quando, invece, la norma nazionale, non lo prevede. Vedasi, in questo senso, il commento di Bosetti & Gatti.

Sul versante opposto vi sono interessanti sentenze che invece giustificano la non applicabilità dell'esenzione a determinate categorie di fabbricati unifamiliari. E' interessante l'approfondimento del sito entionline.it con la Circolare del 05/04/2024 dal titolo Edifici unifamiliari: onerosità e deroghe. Nel seguito provo a riassumerne brevemente i contenuti.

La ratio comune a questo orientamento giurisprudenziale si incardina su alcune importanti considerazioni. 

   Una prima osservazione sta nel fatto che trattasi di una norma di carattere eccezionale in deroga alla regola generale che prevede il versamento del contributo di costruzione e, come tale, impone un’interpretazione restrittiva e rigorosa, ancorata agli specifici parametri normativi di riferimento vigenti all’epoca in cui tale disposizione ha visto la luce.

  Una seconda osservazione riguarda la ragione dell'esenzione di cui all'art. 17, che, secondo la  giurisprudenza, risiede nella nella promozione delle opere di adeguamento degli edifici alle necessità abitative del singolo nucleo familiare. Risulta pertanto indispensabile  il collegamento alla vita familiare e alle relative necessità abitative. 

  Un'altra osservazione, legata alla finalità dell'esenzione, sta nello scopo di equità sociale ovvero promuovere la salvaguardia e la tutela della “piccola proprietà immobiliare”. In altre parole la definizione “edificio unifamiliare” va intesa nella sua accezione socio-economica, che coincide “con la piccola proprietà immobiliare” (T.A.R. sez. I, Brescia, 26/4/2018, n. 449; nel medesimo senso si veda anche T.A.R. Toscana, Sez. III, 26/4/2017 n. 616; T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, 22/6/2015 n. 1416; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 21/11/2014 n. 2180 e T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 2/7/2014 n. 1707).

In sintesi, si può affermare che l’esenzione si giustifica come aiuto alla famiglia che, sinteticamente, necessiti di ulteriore spazio per la propria decorosa sistemazione abitativa.

Come individuare gli edifici unifamiliari esentati/non esentati dal contributo di costruzione

In mancanza di un limite dimensionale fissato direttamente nel regolamento edilizio locale o dalla norma di piano, si possono elencare sentenze in cui edifici palesemente “fuori scala” non sono stati considerati unifamiliari:

- la sentenza  T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II, n. 423 del 2/05/2022  utilizza come parametro dimensionale la volumetria per abitante teorico stabilita dall'art. 3 del D.M. 1444/1968  ai fini del dimensionamento degli standard urbanistici, pari a 100 mc/ab. In base a tale parametro un fabbricato di 1240 mc risulta adatto a 12,40 abitanti e pertanto oggettivamente “fuori scala” per essere ritenuto unifamiliare.

- intervento su un fabbricato di 13 vani, avente volumetria complessiva di mc. 1.338,78 distribuiti su tre livelli (cfr. T.A.R. Campania Salerno, sez. I, sent. n. 14169 del 22/6/2015);

- villa di 19 vani con una superficie di 63(cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, sent. n. 616 del 26/4/2017);

Ho trovato la  sentenza T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II,  n. 423 del 2/05/2022 molto  interessante sotto vari aspetti pertanto la allego qui sotto per chi volesse approfondire l'argomento.

sentenza_TAR_LB_423_2022

FISCALIZZAZIONE DELL'ABUSO EDILIZIO: ADUNANZA PLENARIA CHIARISCE METODO DI CALCOLO

Con tre sentenze gemelle, L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito un'interpretazione dell’art. 33, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui esso prevede la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso edilizio ovvero l’irrogazione di “una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione”.

Non mi dilungherò, in questa sede, nell'illustrare le problematiche applicative relative alla determinazione del costo di produzione in quanto ho dedicato all'argomento un precedente POST ma mi concentrerò nel fornire una schema per il calcolo della fiscalizzazione aderente all'interpretazione dell'Adunanza Plenaria. 

Lo schema si può riassumere come di seguito riportato:

FASE 1: CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione unitario

 (Il costo di produzione unitario deve essere quello aggiornato al decreto ministeriale emesso in prossimità della data in cui sono stati ultimati i lavori abusivi) 

x 

coefficienti correttivi 

x

 superficie convenzionale

FASE 2: ATTUALIZZAZIONE DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione complessivo 

x 

indice ISTAT 

(l'intervallo di tempo per l'individuazione dell'indice ISTAT è quello compreso tra la data in cui sono stati ultimati i lavori abusi e la data di irrogazione della sanzione) 

 FASE 3: CALCOLO SANZIONE

 

costo di produzione complessivo attualizzato x 2 (raddoppio)

 

 Per leggere le sentenze ed approfondire l'argomento risultano utili gli approfondimenti riportati da Italia Ius e Carlo Pagliai.

VETRATE PANORAMICHE (VE.PA.): UN AIUTO OPERATIVO

E' noto che la Legge 142/2022 di conversione del Decreto Legge 115/2022 ha introdotto una norma (articolo 33 quater) che  liberalizza sotto il profilo edilizio l’installazione delle vetrate panoramiche, le cosiddette VEPA.

La norma, in vigore dal 22 settembre 2022, integra l’art. 6 del DPR 380/2001 in tema di attività edilizia libera, consentendo di eseguire senza alcun titolo abilitativo le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti.

Altrettanto noto è che le vetrate panoramiche possano installarsi su logge e balconi ma non sempre risulta chiara ai professionisti la definizione di questi elementi edilizi e le casistiche che si possono presentare.

Da questo punto di vista ho trovato molto utile  il  vademecum operativo predisposto dal Comune di Padova che illustra graficamente le modalità di installazione delle VE.PA. tenendo conto delle definizioni uniformi relative agli elementi edilizi di "loggia" e "balcone".

Al riguardo si ricorda che il Regolamento Edilizio Tipo definisce il balcone come “Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni” e la loggia come “Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni” (Allegato A, definizioni n. 35 e n. 37).

Si ricorda, in ogni caso, che l’art. 6 del DPR 380/2001 impone  il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e pertanto, prima dell’installazione delle VEPA, sarà sempre e comunque necessario verificare l’eventuale presenza di norme locali contenute nei Regolamenti edilizi che possano limitare o vietare tali strutture.

L'opuscolo predisposto dal Comune di Padova è scaricabile dal seguente link:

chiarimenti VE.P.A.

APPROVAZIONE DELLE NUOVE DISPOSIZIONI OPERATIVE E PROCEDURALI PER LO SVOLGIMENTO DELL' ATTIVITA' DI AGRITURISMO

Nel B.U.R. n.2 del 02.01.2024 è stata pubblicata la Deliberazione di Giunta Regionale n. 1638 del 22 dicembre 2023 avente ad oggetto l'Approvazione delle nuove disposizioni operative e procedurali per lo svolgimento delle attività di agriturismo. Legge regionale 10 agosto 2012, n. 28 e ss.mm.ii. e Legge regionale 20 settembre 2022, n. 23.

Con il  provvedimento si approvano le nuove disposizioni operative e procedurali in materia di agriturismo di cui alla Legge regionale 10 agosto 2012, n. 28, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge regionale 20 settembre 2022, n. 23, adottando il testo coordinato e aggiornato di tutti gli allegati previsti dalle Deliberazioni precedenti.

Gli allegati della D.G.R. 1638/2023 sono i seguenti.

Allegato A “Nuove disposizioni e modalità operative e procedurali per lo svolgimento dell’attività di agriturismo”;

Allegato B "Manuale operativo per l'agriturismo" composto di n. 4 schede tecniche;

Allegato C "Elenco manifestazioni fieristiche ed eventi di particolare pregio per le eccellenze regionali";

Allegato D "Criteri generali e procedura per la classificazione delle aziende agrituristiche che offrono servizio di ospitalità";

Allegato E “Tabella per il calcolo della categoria di classificazione”;

Allegato F "Schema di modello di segnalazione certificata di inizio attività - SCIA UNICA";

Allegato G "Schema di modello cartellino prezzi".

Per gli istruttori tecnici riveste particolare importanza l'Allegato A punti 4 e 5 relativo a "Immobili" e "Norme igienico sanitarie".

 E' importante notare che la Delibera n. 1638/2023 ha inoltre sostituito le precedenti Deliberazioni della Giunta regionale n. 502/2016, n. 610/2016, n. 1423/2018 e n. 1372/2019.

Per chiarimenti, approfondimenti, richieste di argomenti di interesse generale o particolare puoi scrivermi all'indirizzo email: lazzarin.architetto@gmail.com

La D.G.R.V. 1638/2023 è disponibile al seguente link:

https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioDgr.aspx?id=519733

INFRASTRUTTURAZIONE DIGITALE E ADEMPIMENTI OBBLIGATORI AI FINI DELLA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA'

La novità normativa risale a fine 2021 ma è passata in gran parte inosservata  complice il fatto che molti  fabbricati di nuova costruzione o fabbricati esistenti oggetto di ristrutturazione pesante sono giunti al termine dei lavori soltanto un paio di anni dopo. 

Si tratta di un nuovo adempimento da assolvere in sede di presentazione della segnalazione certificata di agibilità: la dichiarazione di conformità dell'equipaggiamento digitale.

Andiamo per gradi e vediamo la normativa cosa prevede sia negli aspetti già conosciuti sia nelle recenti novità.  

1) Obbligo di infrastrutturazione digitale ed etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga"

Tra gli aspetti già noti da tempo vi è senz'altro l'obbligo, introdotto dall'art. 135 bis D.P.R. 380/2001 ai commi 1 e 2, di equipaggiamento digitale (infrastruttura fisica multiservizio passiva interna al fabbricato con punto di accesso interno o esterno), per tutti gli edifici per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 oppure per opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c) ovvero per gli interventi di ristrutturazione cosiddetta "pesante". 

Al comma 3, poi modificato come descrivo più avanti, si diceva che gli edifici equipaggiati in conformità alle prescrizioni di cui sopra possono beneficiare, ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga". Tale etichetta è rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti 

2)    Prima novità normativa: introduzione del comma 2 bis all'art. 135 bis e modifiche al comma 3 (Il D.lgs. 8 novembre 2021, n. 207 in G.U. 09/12/2021, n.292, ha disposto , con l'art. 4, comma 1, lettere c, l'introduzione del comma 2-bis all'art. 135-bis del D.P.R. 380/01 e, con l'art. 4, comma 1, lettera d, la modifica dell'art. 135-bis, comma 3)

Per i nuovi fabbricati oppure in caso di nuove opere di cui all'art. 10 comma 1 lett. c) D.P.R. 380/2001 (ristrutturazione pesante) la cui domanda di autorizzazione sia stata presentata dal 1 gennaio 2022 diventa obbligatoria l'etichetta di "edificio predisposto alla banda ultra larga". Tale attestazione diventa necessaria ai fini della segnalazione certificata di agibilità. Gli edifici con equipaggiamento digitale, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata prima del 1° gennaio 2022, possono beneficiare ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di 'edificio predisposto alla banda ultra larga", rilasciata da un tecnico abilitato. Il Comune entro 90 giorni dalla ricezione della segnalazione è tenuto a comunicare i dati relativi agli edifici infrastrutturati al Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture (SINFI)

comma 2 bis: Per i nuovi edifici nonché in caso di nuove opere che richiedono il rilascio di permesso di costruire ai sensi dei commi 1 e 2, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata dopo la data del 1° gennaio 2022, l'adempimento dei prescritti obblighi di equipaggiamento digitale degli edifici è attestato dall'etichetta necessaria di "edificio predisposto alla banda ultra larga", rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3, su istanza del soggetto che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire o di altro soggetto interessato. Tale attestazione è necessaria ai fini della segnalazione certificata di cui all'articolo 24. Il Comune entro 90 giorni dalla ricezione della segnalazione è tenuto a comunicare i dati relativi agli edifici infrastrutturali al Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture (SINFI) ai sensi del decreto-legge 12 settembre 2014, n.133 convertito con modificazioni dalla legge n. 164 del 2014.

comma 3: Gli edifici equipaggiati in conformità al presente articolo, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata prima del 1° gennaio 2022, possono beneficiare ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di 'edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato come previsto dal comma 2-bis-

3)     Seconda novità normativa: introduzione dell'art. 5 bis commi 1,2,3 nel D.M. 37/2008 (Il decreto 29 settembre 2022, n. 192, in G.U. 13/12/2022, n.290, ha disposto, con l'art. 1, comma 1, lettera d, l'introduzione dell'art. 5-bis).  Il responsabile tecnico dell'impresa, dotato di idonea abilitazione, è responsabile dell'inserimento nel progetto dell'edificio dell'equipaggiamento digitale; al termine dei lavori rilascia una dichiarazione di conformità dell'impianto completa di allegati; la dichiarazione è necessaria per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità del fabbricato.

comma 1. Il responsabile tecnico dell'impresa, abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), è responsabile dell'inserimento nel progetto edilizio dell'edificio di tutte le parti di infrastruttura fisica multiservizio passiva e degli accessi che richiedono di essere realizzati per gli interventi previsti ai sensi dall'articolo 135-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

comma 2. Al termine dei lavori, su istanza del soggetto che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire o di altro soggetto interessato, il responsabile tecnico dell'impresa di cui al comma 1 rilascia una dichiarazione di conformità dell'impianto ai sensi di quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3, corredata degli allegati ove sono descritte le caratteristiche degli accessi e della infrastruttura fisica multiservizi passiva.

comma 3. Tale dichiarazione è necessaria ai fini della presentazione allo sportello unico dell'edilizia della segnalazione certificata di cui all'articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380

 

SCIA E "RICHIESTA INTEGRAZIONI"

La SCIA è probabilmente la "pratica edilizia" che meglio conosciamo. Ma è proprio così? In realtà sulla SCIA si potrebbe scrivere una intera enciclopedia. Oggi mi soffermerò brevemente solo sulle verifiche che la Pubblica Amministrazione (P.A.) è tenuta ad effettuare ai sensi dell'art. 19 comma 3 e 6-bis della L.241/90  e sulle tempistiche che la P.A. è tenuta a rispettare.

Intanto bisogna chiarire che la  SCIA non è una istanza di parte che si conclude con un tacito assenso bensì  la dichiarazione di volontà privata di intraprendere una determinata attività ammessa direttamente dalla legge. In quanto tale, la P.A. è tenuta all'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge per esercitare tale attività. Di fronte ad una SCIA la P.A. può esercitare tre poteri: conformativo, inibitorio e repressivo. 

Il potere conformativo lo riscontriamo nella "lettera di richiesta integrazioni" ovvero l'ufficio tecnico, riscontrata la mancanza di requisiti e presupposti chiede la conformazione dell'attività cioè prescrive le misure necessarie a rendere legittimo l'intervento da adottare entro un lasso di tempo non inferiore a 30 gg. L'attività non viene fermata tuttavia, nel caso di mancata o incompleta e/o inidonea integrazione documentale, entro il tempo assegnato, l'attività si intende vietata e quello che, nel frattempo, si è "costruito" va rimosso.  Non c'è bisogno di comunicazioni specifiche a riguardo. Il divieto è automatico. La P.A. dispone di 30 giorni per effettuare i controlli. Se si riceve la "lettera di richiesta integrazioni" dopo 10 gg dal deposito della SCIA edilizia l'ufficio tecnico disporrà dei residui 20 gg al ricevimento delle integrazioni per effettuare le dovute verifiche.

Se, in fase istruttoria, e sempre entro il termine di 30 gg, l'ufficio tecnico riscontra  attestazioni non veritiere o situazioni di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, provvederà a trasmettere l'ordine di sospensione dell'attività nel frattempo iniziata con la prescrizione delle misure da adottare, entro un termine non inferiore a 30 gg, per rendere l'attività legittima. Il privato dovrà produrre la documentazione atta a dimostrare l'adozione delle misure impartite dall'ufficio tecnico. Dal momento in cui l'ufficio tecnico riceve la documentazione ripartono  30 gg entro i quali la P.A. effettua nuovi controlli. In mancanza di ulteriori provvedimenti, decorsi i 30 gg, cessano gli effetti della sospensione e l'attività potrà riprendere. Se invece le misure adottate sono insufficienti l'ufficio tecnico trasmetterà il divieto di prosecuzione  e l'ordine di rimozione degli effetti dannosi prodotti dall'attività.

A quanto detto sopra aggiungo una annotazione importante. Il termine di 30 gg concesso alla P.A. per effettuare i controlli è un termine perentorio (tassativo) infatti i provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti, adottati dopo 30 gg, sono inefficaci. Lo prevede l'art. 1 comma 2 bis della L. 241/1990 (comma introdotto da D.Lgs. 76/2020 convertito in L. 120/2020). 

Dopo i 30 gg gli strumenti a disposizione della P.A. sono altri (cfr. art. 19 comma 4 e art.21 nonies L.241/1990) e, non da ultimo, la repressione dell'abuso edilizio (cfr. art. 21 comma 2bis L.241/1990).

Per domande, chiarimenti, approfondimenti e richieste di argomenti di interesse puoi scrivermi al seguente indirizzo e-mail: lazzarin.architetto@gmail.com

 

IL CONCETTO DI "RIMOVIBILITA'" IN EDILIZIA

Il concetto di amovibilità/rimovibilità dei manufatti è ricorrente in edilizia. Lo ritroviamo in diverse tipologie di interventi. A titolo di esempio: le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee (D.P.R. 380/2001 art. 6, comma 1, lettera e-bis), le vetrate panoramiche, cosiddette VEPA, (D.P.R. 380/2001 art. 6 comma  lett. b-bis), il ricovero di equidi (L.R. 11/2004 , art. 44, comma 5 quinquies), le serre stagionali (L.R. 11/2004 , art. 44, comma 6 bis), le strutture di arredo da giardino come i pergolati e i piccoli box, solitamente normati dei Regolamenti Edilizi Comunali, ecc.. Il concetto di rimovibilità riveste grande importanza perché discriminante nella qualificazione di un intervento edilizio. Se viene meno la caratteristica della rimovibilità  molti degli interventi elencati sopra, messi in opera in regime di edilizia libera, diventano automaticamente abusi edilizi in quanto realizzati senza previa acquisizione di un titolo edilizio. Per chiarire il significato della nozione di rimovibilità ho trovato interessante quanto esposto dal legislatore regionale nell'Allegato "A" della D.G.R. 1222/2021 (Individuazione delle caratteristiche tecnico-costruttive di box e recinzioni per il ricovero di equidi in zona agricola). Cito testualmente: in assenza di una definizione legislativa di carattere generale, la nozione di “rimovibilità” può essere estrapolata in via interpretativa dalla giurisprudenza amministrativa (ad esempio: Cass. pen. Sez.III, 10.4.2013 n. 37139;  C.d.S., Sez. VI, 26.9.2018, n. 5541; T.A.R. Sicilia Catania, Sez. I, 4.3.2003, n. 414; T.A.R. Puglia (BA) Sez. III n. 1639 del 10 dicembre 2019). Per opera rimovibile può quindi essere inteso ogni manufatto realizzato con l'assemblaggio di elementi componibili, integralmente recuperabili, senza utilizzo di materiali cementanti di qualsiasi genere e senza lavori di scavo e, comunque, trasportabile senza compromettere significativamente la possibilità del riuso. Alla luce di questa definizione è consigliabile verificare che il manufatto edilizio "rimovibile" che si intende realizzare possieda le caratteristiche sopra riportate.

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LE INTEGRAZIONI DELLE ISTANZE DI PERMESSO DI COSTRUIRE: APPROFONDIMENTO PER I PROFESSIONISTI

Quando si deposita una richiesta di permesso di costruire quello che normalmente un professionista si aspetta è la “lettera di richiesta integrazioni” con l'elenco della documentazione da produrre al fine di pervenire al rilascio del provvedimento. In realtà è bene fare attenzione al contenuto della comunicazione in quanto si possono verificare due ipotesi caratterizzate da conseguenze differenti in termini di interruzione o sospensione del procedimento. Particolare attenzione va posta anche al rispetto dei tempi per produrre l'integrazione documentale (con eventuali modifiche al progetto) in quanto l'amministrazione comunale, in caso di inerzia da parte del professionista, potrebbe formalizzare l'improcedibilità. L'integrazione documentale prodotta in una sola volta, e completa di quanto richiesto, massimizza  il vantaggio del professionista per il rilascio del provvedimento come risulta evidente dalla sintesi che ho riportato di seguito. Al contrario, le integrazioni documentali prodotte in parte o in maniera incompleta non fanno ripartire i termini del procedimento. Lo schema riassuntivo, allegato sotto al post, è desunto dall'art. 20 D.P.R. 380/2001 e dalle informazioni contenute nell'allegato “A” della D.G.R. 147/2023 “Linee guida operative di semplificazione per l'attuazione del PNNR nella Regione del Veneto”.

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EDILIZIA LIBERA: ULTIME NOVITA'

 L'elenco degli interventi di edilizia libera continua ad allungarsi. Recentemente è entrata in vigore la L. 68/2023 che  ha aggiunto la possibilità di realizzare vasche di raccolta delle acque meteoriche potenzialmente anche molto grandi (fino a 50 mc di acqua per ogni ettaro coltivato) e poi tutta una serie di interventi che, in modo del tutto inusuale, si potranno realizzare in regime di edilizia libera solo per un periodo di tempo limitato e che sono elencati nel D.P.R. 31/2017 al punto A19. Ho riassunto le novità nello schema che si può scaricare qui  sotto.

schema edilizia libera novità

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON ACCORPAMENTO O FRAZIONAMENTO UNITA' IMMOBILIARI: SI TRATTA DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA O ALTRO?

La nozione di "ristrutturazione edilizia", come noto, è stata fortemente innovata dal D.Lgs. 76/2020, convertito in L.120/2020, ricomprendendo gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Ma nel caso in cui la demoricostruzione dia luogo da un edificio esistente a più edifici o, viceversa, da più edifici ad un unico fabbricato siamo ancora nell'ambito della ristrutturazione edilizia? La questione è controversa. Al proposito ho trovato condivisibile quanto espresso dal Parere Servizio giuridico del Territorio della Regione EmiliaRomagna in data 29/12/2021 che accetta nella categoria della ristuttrazione edilizia anche l'accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari ma delinea il confine oltre il quale l'intervento rientra nella categoria della  ristrutturazione urbanistica. Successivamente è intervenuta la sentenza di Cassazione Penale nr. 1669/2023. Tale sentenza ha suscitato parecchio allarme perchè esclude del tutto che la ristrutturazione edilizia, anche nella nuova accezione di cui alla L. 120/2020, ricomprenda l'accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari. Da tenere presente come evolverà la giurisprudenza su questo tema. Di seguito metto a disposizione il citato parere della Regione EmiliaRomagna, uno schema riassuntivo dello stesso e la sentenza nr. 1669/2023.

parere Servizio territorio EmiliaRomagna

sintesi parere 

sentenza Cassazione 1669/2023

VOLUME TECNICO: UN PO' DI CHIAREZZA

 Il volume tecnico possiede una definizione e mille declinazioni. Come si fa a riconoscere un volume tecnico? Il volume tecnico fa volume? e fa distanza? La risposta purtroppo non è una sola. La copiosa giurisprudenza lo dimostra. Proviamo a fare chiarezza mettendo nero su bianco qualche concetto di base. Se ti interessa l'argomento.....

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INTERVENTI EDILIZI MINORI: QUALE PRATICA PRESENTARE?

 Nonostante le definizioni uniformi, nonostante il glossario edilizia libera, nonostante il repertorio di cui al D.Lgs. 222/2016, eccetera, eccetera... inevitabilmente di fronte a taluni interventi edilizi minori sorge il dubbio: edilizia libera? C.I.L.A.? S.C.I.A.? P.D.C.? Se può essere utile puoi fare riferimento allo schema che trovi in allegato.

clIcca QUI per scaricare lo SCHEMA RIASSUNTIVO 

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE IN FASCIA DI RISPETTO STRADALE

 E' possibile procedere a demolizione e ricostruzione di un fabbricato in fascia di rispetto stradale? La risposta è no. Anche se non faccio nessun ampliamento? La risposta è ancora no. Ma perchè? La risposta va cercata con riferimento a più dispositivi di legge e soprattutto non ci si deve far trarre in inganno dalla formulazione dell'art. 2 bis del D.P.R. 380/2001. Ho predisposto a tal proposito uno schema esplicativo.

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C.I.L.A. INTERVENTI POSSIBILI

 La C.I.L.A. è stata una bella invenzione perchè non esiste un elenco di interventi edilizi cui fare riferimento. Si deve andare per esclusione. Tutto ciò che non è edilizia libera o soggetto a S.C.I.A. o Permesso di Costruire si fa con C.I.L.A..Un orizzonte troppo vasto, tuttavia, crea spesso incertezza per cui può essere d'aiuto un elenco che, per quanto non esaustivo, aiuti a capire che strada intraprendere. Se può essere d'aiuto puoi scaricare qui sotto una tabella riassuntiva.

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RISTRUTTURAZIONE CON DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

  La demolizione e ricostruzione di un fabbricato è oramai  stata sdoganata e rientra spesso, ma non sempre, nella categoria della ristruttrazione. Come faccio a saperlo? E serve il permesso di costruire oppure no? La normativa cambia in continuazione. Per fare chiarezza puoi scaricare uno schema aggiornato al D.Lgs. 50/2022 convertito in L.91/2022.

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