DISTANZA DELLE COSTRUZIONI DALLE VEDUTE

Ho trovato interessante questo articolo tratto da brocardi.it che spiega l'art. 907 del Codice Civile, che disciplina la distanza minima delle costruzioni rispetto alle vedute (diritto di affaccio). Per chi volesse approfondire lascio il link all'articolo e di seguito un  riassunto dei contenuti.

L'articolo in questione dice che:

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Riassunto

L'art. 907 stabilisce che, quando esiste un diritto acquisito di veduta diretta sul fondo vicino, il proprietario del fondo confinante non può costruire a una distanza inferiore a 3 metri. Questa distanza va rispettata anche lateralmente e al di sotto delle finestre che formano la veduta diretta o obliqua.

Scopo della norma:

Proteggere il diritto di veduta, consentendo una sufficiente illuminazione e visibilità, evitando che nuove costruzioni ostacolino tali prerogative.

Dettagli sulle costruzioni:

Il termine "fabbricare" include qualsiasi struttura stabile che possa limitare la veduta, comprese le opere non in muratura (ad esempio steccati o antenne). La distanza si applica orizzontalmente, lateralmente e verticalmente rispetto alla finestra.

Applicazioni pratiche e deroghe:

È possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti o per destinazione del padre di famiglia.

La distanza legale non si applica se tra i fondi è presente una via pubblica.

Giurisprudenza:

Viene ribadita la natura assoluta del rispetto delle distanze, senza possibilità di discrezionalità da parte dei giudici.

Cosa significa "per destinazione del padre di famiglia"?

La "destinazione del padre di famiglia" è un concetto giuridico che si riferisce a una modalità attraverso la quale possono nascere servitù (diritti reali su proprietà altrui) in assenza di un contratto esplicito tra le parti. Si basa sulla configurazione delle cose fatta da un unico proprietario prima che i fondi vengano divisi.

In dettaglio:

Quando un unico proprietario possiede due fondi (terreni o immobili) e dispone le cose in modo tale che uno dei fondi beneficia dell'altro (ad esempio, aprendo una finestra su un muro per avere luce o una veduta), questa situazione può costituire una servitù apparente.

Apparente significa che la servitù è visibile e materiale, come una finestra, un canale di scolo, una strada o un passaggio.

Quando i fondi vengono separati (venduti o donati a persone diverse), si presume che la configurazione iniziale resti valida e che il diritto nato da questa situazione continui a esistere, a meno che non venga specificamente escluso nel contratto.

Applicazione all'art. 907:

Se una finestra (veduta) è stata realizzata quando i due fondi appartenevano a un unico proprietario e poi i fondi vengono separati, la veduta può considerarsi una servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia. In tal caso:

Il nuovo proprietario del fondo vicino deve rispettare la distanza di 3 metri dalle vedute esistenti, come stabilito dall'art. 907 del Codice Civile.

Questo diritto nasce automaticamente e non richiede un contratto specifico.

In termini pratici cosa significa che "È possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti?"

In termini pratici, l'affermazione che "è possibile ampliare o ridurre la distanza rispetto alla norma in base a convenzioni tra le parti" significa che i vicini possono accordarsi privatamente per modificare le regole standard sulle distanze minime previste dalla legge, come quelle stabilite dall'art. 907 del Codice Civile. Tali accordi, però, devono rispettare alcuni limiti e formalità per essere validi.

Ampliamento della distanza:

Esempio: Due vicini si accordano affinché la distanza delle costruzioni rispetto alle vedute sia maggiore di 3 metri, ad esempio 5 o 10 metri.

Motivazione: Potrebbe accadere se uno dei proprietari desidera maggiore privacy o un accesso ottimale alla luce naturale per le sue finestre.

Effetto: Questo ampliamento diventa vincolante per entrambe le parti e per eventuali futuri acquirenti dei fondi, se formalizzato correttamente (di solito tramite un contratto registrato o una servitù).

Riduzione della distanza:

Esempio: I vicini concordano che una costruzione possa essere realizzata a una distanza inferiore a 3 metri, ad esempio 2 metri.

Motivazione: Potrebbe accadere in contesti urbani molto densi, dove il rispetto della distanza legale potrebbe essere difficoltoso o poco pratico.

Effetto: La riduzione è valida solo se l'accordo è esplicito e non viola altre norme di ordine pubblico (ad esempio, regolamenti edilizi locali che non permettono distanze inferiori).

Formalizzazione dell'accordo:

Perché questi accordi siano efficaci:

Devono essere stipulati in forma scritta, solitamente tramite atto notarile, soprattutto se riguardano modifiche permanenti.

Possono configurare una servitù volontaria (un diritto reale), che deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai futuri proprietari.

Devono rispettare i regolamenti edilizi locali e non possono violare norme di ordine pubblico.

Cosa non si può fare:

Non si possono ridurre le distanze a livelli tali da violare il diritto alla sicurezza o alla salubrità degli ambienti, tutelato dalla legge.

Gli accordi non possono essere imposti unilateralmente; devono essere concordati da entrambe le parti.

In sintesi, questo margine di flessibilità consente ai vicini di adattare le regole standard alle loro specifiche esigenze o contesto, purché ci sia un consenso reciproco e il rispetto delle altre normative.

NUOVA PROROGA DI 36 MESI DEI TITOLI ABILITATIVI

  La normativa che ha concesso una proroga di 30 mesi per l'inizio e la fine dei lavori relativi ai titoli edilizi è stata introdotta dal Decreto-Legge 181/2023, convertito nella Legge 11/2024. Questa disposizione ha esteso la proroga dei termini di inizio e fine lavori da 24 mesi (2 anni) a 30 mesi (2 anni e 6 mesi) per i permessi di costruire e le SCIA rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024. 

Successivamente, il Decreto Milleproroghe (D.Lgs. 202/2024), approvato dal Consiglio dei Ministri il 9 dicembre 2024 e convertito in L. 18/2024 (G.U. nr.49 del 28/02/2024), ha ulteriormente esteso questa proroga di ulteriori 6 mesi, portando il totale a 36 mesi (3 anni). Questa estensione si applica ai termini di inizio e fine lavori dei permessi di costruire e delle SCIA rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2024. 

In sintesi:

Proroga iniziale: Il Decreto-Legge 181/2023, convertito nella Legge 11/2024, ha esteso la proroga dei termini di inizio e fine lavori da 24 a 30 mesi per i titoli edilizi rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024.

Proroga aggiuntiva: Il Decreto Milleproroghe del 9 dicembre 2024 ha ulteriormente esteso questa proroga di 6 mesi, portando il totale a 36 mesi per i titoli edilizi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2024.

È importante notare che per avvalersi di queste proroghe, l'interessato deve comunicare al Comune la propria intenzione, assicurandosi che i termini non siano già scaduti al momento della comunicazione e che il titolo abilitativo non sia in contrasto con nuovi strumenti urbanistici o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.

Per effettuare la comunicazione è sufficiente specificare che ci si intende avvalere della proroga straordinaria concessa ai sensi dell'art. 10-septies  D.Lgs. 21/2022 convertito in L.  51/2022 e s.m.i..

SCIA IN SANATORIA E CALCOLO OBLAZIONE

Con le modifiche apportate al D.P.R 380/2001 dal D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024,  cambia la disciplina relativa all'oblazione da versare in caso di sanatoria per interventi edilizi realizzati in parziale difformità o variazione essenziale dal permesso di costruire e in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività. 

La nuova disciplina è contenuta nell' art. 36 bis del D.P.R. 380/2001. 

Pare sia “imminente” l'emanazione di una circolare ministeriale in materia di oblazioni ma non sempre gli annunci corrispondono ad altrettanta celerità per cui, nel frattempo, può essere  utile avere qualche indicazione pratica su come procedere nel calcolo.

Mi soffermerò ad analizzare la fattispecie più comune ovvero la sanatoria in caso di interventi edilizi eseguiti in caso di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Di fronte ad opere di minima entità l'importo della sanzione è facilmente determinabile:

    ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda l'importo corrisponderà  ai "vecchi" 516,00 € (conformità “sincrona”);

    ove l'intervento risulti conforme alla requisiti prescritti dalla disciplina edilizia  vigente al momento della realizzazione  ed  alla disciplina urbanistica vigente  al  momento della presentazione della domanda l'importo da versare, a titolo di oblazione, corrisponderà  a 1032 € (conformità “asincrona”).

E nel caso di interventi di maggiore entità?

Sarà necessario ricorrere alla valutazione del valore venale dell'immobile da parte dell'Agenzia delle Entrate (il valore venale corrisponde al valore di mercato) dopodiché il tecnico comunale dovrà decidere quale sanzione comminare in un range variabile tra 516,00 € e 5.164,00 € in caso di conformità “sincrona” o tra 1032 € e 10.328 €, in caso di conformità “asincrona”

Ho trovato interessante, a questo proposito, il metodo illustrato dall'Ing. Carlo Pagliai (video consultabile al seguente link https://www.youtube.com/watch?v=e3jyHYujVBU ) per la semplicità di applicazione.

Il punto di partenza è ovviamente la valutazione del valore venale dell'immobile prima e post intervento effettuata dall'Agenzia delle Entrate. La differenza tra questi valori, secondo il dispositivo di legge, va calcolata al doppio. Fin qui tutto semplice. La difficoltà, per i tecnici comunali, risiede nella fase successiva ovvero nello stabilire la sanzione in base al valore ottenuto (il doppio del valore venale).

Nel metodo proposto si opera semplicemente un rapporto tra il doppio del valore venale e il valore dell'immobile prima dell'intervento. Si ottiene a questo punto un numero inferiore a uno che, di fatto, rappresenta l'incidenza percentuale della sanzione sul valore venale dell'immobile prima dell'intervento.

A questo punto  per stabilire quale sanzione comminare sarà sufficiente applicare il medesimo valore così ottenuto all'interno della fascia di oblazione ottenendo un valore “proporzionale”.

Se, malauguratamente, il rapporto percentuale dovesse superare l'unità l'oblazione dovrà essere applicata nella misura massima.

Di seguito un esempio di calcolo:

Valore iniziale immobile ante abuso: 100.000 €

Valore immobile post abuso: 140.000 €  (il valore delle singole opere è indifferente)

Aumento valore venale: 140.000 € - 100.000 € = 40.000 €

Raddoppio aumento del valore venale: 40.000 € x 2 = 80.000 €

Rapporto % tra Raddoppio e Valore iniziale = 80.000 /100.000 = 0,8 (80 %)

Applicazione percentuale 80% all'interno della fascia di oblazione = 80% x ( 10.328 € – 1,032 €) = 7.436,80 € (importo dell'oblazione)

VADEMECUM ALTEZZE ABITABILI (ALLEGATO SCARICABILE CON ESTRATTI NORMATIVI)

Come noto, il DM 5 luglio 1975 detta la norma generale in base alla quale l'altezza minima interna dei vani abitabili è fissata in m 2,70 mentre per i vani accessori è riconducibile a m 2,40. Restano esclusi gli spazi di servizio come ad esempio le centrali termiche, i garages, ecc.. Il DM 5 luglio 1975 apportava modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896.

Meno nota, ma tuttora vigente, è la norma dettata dall' art.43 della L. 457/1978 che sostanzialmente ricalca le altezze già indicate nel DM 5 luglio 1975. L'articolo 43 si applica all’edilizia residenziale in genere, anche se non fruisce di contributi pubblici. Da notare che non si applica a interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente.

Veniamo ora alle eccezioni alla regola generale.

Innanzi tutto da ricordare la norma di interpretazione autentica enunciata dall'art 10 del DL 76/2020 “Semplificazioni” poi convertito in L 120/2020, in base alla quale i requisiti relativi all'altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione non si applicano agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 e che siano ubicati nelle zone A o B o in zone a queste assimilabili. La norma è con scadenza temporale cioè vale fino a quando verrà emanato il decreto sui requisiti igienico-sanitari degli edifici di cui all’articolo 20, comma 1-bis DPR 380/01.

Successivamente è intervenuto il decreto legge 77/2021 (poi legge 108/2021) che con l’art. 51 comma 1 lettera f-bis ha aggiunto il comma 2-bis nell’articolo 10 della legge n. 120/2020 ed ha fissato , in deroga al DM 5 luglio 1975 , con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004, l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione in 2,4 m, riducibili a 2,2 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli.

C'è poi la deroga alle altezze del DM 5 luglio 1975 in caso di riqualificazione energetica di cui al DM Requisiti 1 ottobre 2015 Allegato 1 paragrafo 2.3 punto 4.In base a tale norma negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche, nel caso di installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno, le altezze minime dei locali di abitazione previste al primo e al secondo comma, del decreto ministeriale 5 luglio 1975, possono essere derogate, fino a un massimo di 10 centimetri.

E arriviamo infine alle ultime novità introdotte dal DL 69/2024 “Salva Casa” convertito in L 105/2024 in base a cui il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nei locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni: a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari. La norma è con scadenza temporale cioè vale fino a quando verrà emanato il decreto sui requisiti igienico-sanitari degli edifici di cui all’articolo 20, comma 1-bis DPR 380/0001.

Infine è necessario fare una raccomandazione:  consultare sempre le disposizioni regolamentari edilizie comunali o locali previgenti e posteriori al D.M. Sanità 5 luglio 1975 in quanto possono dettare ulteriori prescrizioni o deroghe in materia di altezze abitabili rispetto a quanto sopra illustrato.

vademecum estratti normativi

DIFFORMITA' PARZIALI: COMPITI E RESPONSABILITA' DEI PROFESSIONISTI TECNICI

Tra le diverse modifiche introdotte dal  D.L. 69/2024 (c.d. Decreto Salva casa) al Testo Unico dell’edilizia, vi sono disposizioni che riguardano direttamente i professionisti tecnici che sono investiti di nuovi compiti e responsabilità nelle procedure per l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità.

 Il nuovo art. 36 bis D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 1 del D.L. 69/2024), per la sanatoria delle difformità parziali prevede una doppia conformità “semplificata” stabilendo che il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria allo sportello unico se l’intervento risulti conforme:

- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,

- nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

La richiesta deve essere accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione che attesta lo stato legittimo di cui all’art. 9-bis comma 1bis D.P.R. 380/2001. Qualora tale documentazione non risulti disponibile, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 445/2000 (comma 3 dell’art. 36 bis D.P.R. 380/2001 ).

Al fine di agevolare la predisposizione delle necessarie asseverazioni ho predisposto due modelli  in formato editabile (.odt).

asseverazione_data

asseverazione_conformità

ABUSI EDILIZI: RASSEGNA MONOTEMATICA DI GIURISPRUDENZA

L'Ufficio del massimario della Giustizia Amministrativa ha pubblicato una rassegna monotematica di giurisprudenza in tema di abusi edilizi. Si tratta di un compendio delle principali sentenze in tema di abuso edilizio e dei mezzi offerti, sia al pubblico che al privato, per porvi rimedio. L’intento, perseguito mediante l’analisi degli aspetti sostanziali e dei profili procedimentali e processuali, è di offrire una panoramica dell’evoluzione giurisprudenziale anche in relazione agli interventi normativi succedutisi negli anni.

EDIFICI UNIFAMILIARI E CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

 La norma alle sue origini

Come noto, l'art. 17 comma 3 lett. b) D.P.R. 380/2001 prevede l'esenzione dal versamento del contributo di costruzione  per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. La norma fu introdotta con L. 10/77 ( legge “Bucalossi”) (art. 9 comma 1 lettera d) e, successivamente, è stata ripresa, pressoché identica, nell'art. 17 del D.P.R. 380/01.

Concetto di ristrutturazione e sua evoluzione nel tempo

Se la formulazione della norma è rimasta intatta dal 1977 ad oggi altrettanto non si può dire per il concetto di ristrutturazione che nel tempo ha allargato progressivamente  i propri confini fino alla cosiddetta ristrutturazione demo-ricostruttiva ovvero con  sedime, sagoma e prospetti differenti dall'edificio originario. Ciò che ne consegue è che fabbricati unifamiliari del tutto nuovi  e talvolta di consistenti dimensioni e caratteristiche di signorilità, realizzati in ristrutturazione demo-ricostruttiva,  risultano formalmente  esentati dal pagamento del contributo di costruzione.

Esenzione SI' esenzione NO

La domanda che ci si pone è allora la seguente: la norma che esenta dal versamento del contributo di costruzione gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari vale davvero per tutti gli edifici unifamiliari indipendentemente dalle dimensioni e dalle caratteristiche del fabbricato unifamiliare?

Come si può immaginare l'argomento è ampiamente dibattuto. 

Da una parte c'è chi ritiene non ammissibile che il regolamento edilizio comunale (o  atto similare), quale fonte normativa di rango secondario,  possa limitare l'esenzione a certe condizioni o tipologie di edifici unifamiliari quando, invece, la norma nazionale, non lo prevede. Vedasi, in questo senso, il commento di Bosetti & Gatti.

Sul versante opposto vi sono interessanti sentenze che invece giustificano la non applicabilità dell'esenzione a determinate categorie di fabbricati unifamiliari. E' interessante l'approfondimento del sito entionline.it con la Circolare del 05/04/2024 dal titolo Edifici unifamiliari: onerosità e deroghe. Nel seguito provo a riassumerne brevemente i contenuti.

La ratio comune a questo orientamento giurisprudenziale si incardina su alcune importanti considerazioni. 

   Una prima osservazione sta nel fatto che trattasi di una norma di carattere eccezionale in deroga alla regola generale che prevede il versamento del contributo di costruzione e, come tale, impone un’interpretazione restrittiva e rigorosa, ancorata agli specifici parametri normativi di riferimento vigenti all’epoca in cui tale disposizione ha visto la luce.

  Una seconda osservazione riguarda la ragione dell'esenzione di cui all'art. 17, che, secondo la  giurisprudenza, risiede nella nella promozione delle opere di adeguamento degli edifici alle necessità abitative del singolo nucleo familiare. Risulta pertanto indispensabile  il collegamento alla vita familiare e alle relative necessità abitative. 

  Un'altra osservazione, legata alla finalità dell'esenzione, sta nello scopo di equità sociale ovvero promuovere la salvaguardia e la tutela della “piccola proprietà immobiliare”. In altre parole la definizione “edificio unifamiliare” va intesa nella sua accezione socio-economica, che coincide “con la piccola proprietà immobiliare” (T.A.R. sez. I, Brescia, 26/4/2018, n. 449; nel medesimo senso si veda anche T.A.R. Toscana, Sez. III, 26/4/2017 n. 616; T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, 22/6/2015 n. 1416; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 21/11/2014 n. 2180 e T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 2/7/2014 n. 1707).

In sintesi, si può affermare che l’esenzione si giustifica come aiuto alla famiglia che, sinteticamente, necessiti di ulteriore spazio per la propria decorosa sistemazione abitativa.

Come individuare gli edifici unifamiliari esentati/non esentati dal contributo di costruzione

In mancanza di un limite dimensionale fissato direttamente nel regolamento edilizio locale o dalla norma di piano, si possono elencare sentenze in cui edifici palesemente “fuori scala” non sono stati considerati unifamiliari:

- la sentenza  T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II, n. 423 del 2/05/2022  utilizza come parametro dimensionale la volumetria per abitante teorico stabilita dall'art. 3 del D.M. 1444/1968  ai fini del dimensionamento degli standard urbanistici, pari a 100 mc/ab. In base a tale parametro un fabbricato di 1240 mc risulta adatto a 12,40 abitanti e pertanto oggettivamente “fuori scala” per essere ritenuto unifamiliare.

- intervento su un fabbricato di 13 vani, avente volumetria complessiva di mc. 1.338,78 distribuiti su tre livelli (cfr. T.A.R. Campania Salerno, sez. I, sent. n. 14169 del 22/6/2015);

- villa di 19 vani con una superficie di 63(cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, sent. n. 616 del 26/4/2017);

Ho trovato la  sentenza T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II,  n. 423 del 2/05/2022 molto  interessante sotto vari aspetti pertanto la allego qui sotto per chi volesse approfondire l'argomento.

sentenza_TAR_LB_423_2022

FISCALIZZAZIONE DELL'ABUSO EDILIZIO: ADUNANZA PLENARIA CHIARISCE METODO DI CALCOLO

Con tre sentenze gemelle, L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito un'interpretazione dell’art. 33, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui esso prevede la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso edilizio ovvero l’irrogazione di “una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione”.

Non mi dilungherò, in questa sede, nell'illustrare le problematiche applicative relative alla determinazione del costo di produzione in quanto ho dedicato all'argomento un precedente POST ma mi concentrerò nel fornire una schema per il calcolo della fiscalizzazione aderente all'interpretazione dell'Adunanza Plenaria. 

Lo schema si può riassumere come di seguito riportato:

FASE 1: CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione unitario

 (Il costo di produzione unitario deve essere quello aggiornato al decreto ministeriale emesso in prossimità della data in cui sono stati ultimati i lavori abusivi) 

x 

coefficienti correttivi 

x

 superficie convenzionale

FASE 2: ATTUALIZZAZIONE DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione complessivo 

x 

indice ISTAT 

(l'intervallo di tempo per l'individuazione dell'indice ISTAT è quello compreso tra la data in cui sono stati ultimati i lavori abusi e la data di irrogazione della sanzione) 

 FASE 3: CALCOLO SANZIONE

 

costo di produzione complessivo attualizzato x 2 (raddoppio)

 

 Per leggere le sentenze ed approfondire l'argomento risultano utili gli approfondimenti riportati da Italia Ius e Carlo Pagliai.

QUADRO NORMATIVO STRUTTURE RICETTIVE REGIONE VENETO

Sono trascorsi poco più di 10 anni dall'emanazione della L.R. 11/2013 che ha ridefinito il quadro normativo per le strutture ricettive nel Veneto. Nel frattempo le presenze turistiche nella nostra regione sono cresciute costantemente. Lo scorso novembre il presidente della Regione Veneto Luca Zaia, a margine del Forum Nazionale sul Turismo Sostenibile e sui Siti Patrimonio dell'Umanità. affermava con orgoglio: "Il Veneto è la prima Regione per presenze turistiche"(Agenzia Vista) "Stiamo superando il periodo pre-Covid con un aumento del 4% degli arrivi. Siamo ancora la prima Regione per turismo, con 73 milioni di presenze turistiche. La prima industria in Veneto è il turismo: 18 miliardi di fatturato, il 10% del Pil regionali. Abbiamo una crescita del turismo dei percorsi secondari, costituito dal turismo esperienziale, l'entroterra veneto che esce dai grandi circuiti del mare, della montagna e delle città d'arte. Questo ci fa ben sperare per il futuro "Fonte: Agenzia Vista / Alexander Jakhnagiev

Il quadro normativo in materia è andato arricchendosi di pari passo offrendo agli operatori del settore una moltitudine di possibilità talvolta poco conosciute. Per i tecnici che volessero approfondire la materia ho predisposto uno schema con i principali riferimenti normativi. Per ulteriori approfondimenti, il sito della Regione Veneto è consultabile al seguente link: https://www.regione.veneto.it/web/turismo/normativa

STRUTTURE RICETTIVE CLASSIFICATE
1. Alberghiere
Hotel o Albergo	D.G.R. 807/2014 Allegato B
Albergo diffuso	Art. 25 e altri - L.R. n.11/2013 D.G.R n. 1521 del 12 agosto 2014
Residenza turistico alberghiera	D.G.R. 807/2014 Allegato C
Villaggio albergo	D.G.R. 807/2014 Allegato C
2. Strutture all’aperto
Campeggio	ART. 26 L.R. 11/2013 Dgr n. 1000/2014 e n. 1001/2014
Villaggio Turistico	ART. 26 L.R. 11/2013 Dgr n. 1000/2014 e n. 1001/2014
Marina Resort	Art. 26 della L.R. 11/2013 DGR n. 1662 del 21 ottobre 2016 DM Infrastrutture 6 luglio 2016; Ddr n. 403 del 29 ottobre 2021
3. Complementari
Bed & breakfast	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i.
Alloggio turistico (Locande; Camere/rooms/ zimmer /chambres; Residenze rurali/country house)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i.
Unità abitative ammobiliate (Residence , Appartamenti vacanze)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013 - DGR 419/2015 requisiti di classificazione e s.m.i.
Case per vacanze (Case per ferie; Ostelli, centri vacanza ragazzi, vacanze sociali; case religiose ospitalità)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i. - Decreto n. 27 del 15 giugno 2016 Approvazione del modello regionale del simbolo distintivo di classificazione
Rifugio alpinoL.R.	L.R. n. 11/2013 - art. 27 DGR n. 109/2019
4. Strutture in ambienti naturali
Case sugli alberi	Articolo 27 ter della L.R.. n. 11/2013 DGR n. 128 del 7 febbraio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Botti	Articolo 27 ter della L.R. n. 11/2013 DGR n. 755 del 28 maggio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Alloggi galleggianti	Articolo 27 ter della L.R. n. 11/2013 DGR n. 993 del 6 luglio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Palafitte	Articolo 27 ter della L.R. 11/2013 DGR n. 994 del 6 luglio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Grotte	Articolo 27 ter della L.R. 11/2013 DGR n. 1512 del 16 ottobre 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
5. Altre tipologie di ospitalità
Agriturismo (L.R.n.28/2012)	L.R. n.28/2012, modificata dalla LR n.23/2022 Le disposizioni applicative della nuova L.R. n.28/2012, sono state approvate con DGR n. 1638 del 22 dicembre 2023 "Nuove disposizioni e modalità operative e procedurali per lo svolgimento dell'attività di agriturismo".

Strutture non classificate
Locazione turistica	L.R. n. 11/2013, articolo 27 bis; Regolamento regionale 10 settembre 2019, n. 2 testo vigente aggiornato con Regolamento 4/2023 DGR n.1615 del 19 novembre 2021 DDR Turismo n.28 del 1 febbraio 2022
Unità abitative ammobiliate non classificate (ex UANC) (esistenti prima dell'entrata in vigore della L.R. 11/2013 ora equiparate alle locazioni turistiche)	- Articolo 27 bis della L.R. n. 11/2013; - Deliberazione di Giunta regionale n. 881 del 13 luglio 2015
Pluralità di strutture
Ospitalità Diffusa / Alloggio turistico diffuso	- Articoli 28 e 28 bis della L.R. n. 11/2013 e successive modifiche ed integrazioni; - Deliberazione di Giunta regionale n. 1388 del 16.09.2020;

NEW: LA MAPPA DELLE AREE AGRICOLE DI PREGIO REDATTA DALLA PROVINCIA DI PADOVA

Ieri, 21 febbraio, la Provincia di Padova ha presentato ai Sindaci la mappatura delle aree agricole di pregio, realizzata per disciplinare l'installazione di impianti fotovoltaici a terra. 

Grazie all'analisi e all'individuazione delle aree agricole di pregio si descrivono in un unico documento i diversi livelli di tutele che devono essere applicate nel contesto della transizione energetica. Questo strumento fornisce ai Comuni una regolamentazione che permette di proteggere le aree agricole di pregio dagli impianti fotovoltaici a terra, disciplinando in maniera adeguata l'approvazione di nuove richieste per impianti di questo tipo.

I comuni avranno un periodo di tempo di trenta giorni per formulare eventuali osservazioni e proposte di miglioramento al piano presentato dalla Provincia. Successivamente, valutate le osservazioni, le correzioni e le eventuali richieste di modifica il piano verrà sottoposto al Consiglio Provinciale di Padova per l'approvazione ufficiale.

link alla notizia sul sito della Provincia di Padova

mappa aree agricole di pregio

slide aree agricole di pregio

NUOVA PROROGA ESTESA A 30 MESI DI TITOLI ABILITATIVI E CONVENZIONI

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (n. 31 del 7 febbraio 2024) della Legge 11/2024 di conversione del Decreto-legge 181/2023 cd. “Energia bis” è operativa l’estensione da due anni a trenta mesi della proroga straordinaria prevista dall’art. 10-septies del Decreto-legge 21/2022 cd. “Ucraina”.

Nella sostanza il Decreto Legge 181/2023, convertito nella legge 11/2024, estende a due anni e sei mesi la proroga dei termini di inizio e di fine lavori di titoli edilizi rilasciati o formatisi sino al 30 giugno 2024, oltre che di validità di convenzioni urbanistiche formatesi entro lo stesso termine.

Le modifiche succedutesi nel tempo potrebbero generare confusione nell'applicazione della norma pertanto ho predisposto uno schema riassuntivo  con puntuali riferimenti alla norma nella versione originaria e poi modificata. Un lavoro faticoso ma spero  utile per chi mi legge.

Per approfondimenti, chiarimenti, quesiti di interesse generale o particolare puoi contattarmi all'indirizzo e-mail: lazzarin.architetto@gmail.com

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schema riassuntivo proroga 30 mesi titoli abilitativi

schema riassuntivo proroga 30 mesi convenzioni

IMPIANTI FOTOVOLTAICI E "SEMPLIFICAZIONE AMMINISTRATIVA"

Mai come in questo momento stiamo assistendo ad una forte spinta verso le energie rinnovabili. Ahimè la volontà di aderire al principio della “semplificazione amministrativa” ha finito per modificare, integrare, sostituire, innestare l'apparato normativo tale da complicarne notevolmente la lettura e l'applicazione.

La norma principale in materia di impianti fotovoltaici è contenuta nell'art.4 comma 2 bis del D.Lgs.28/2011 in base alla quale per la nuova costruzione di impianti fotovoltaici e per la modifica/rifacimento degli impianti esistenti, senza aumento di superficie,  nelle aree idonee il regime autorizzativo prevede:

a) per impianti di potenza fino a 1 MW: si applica la dichiarazione di inizio lavori asseverata; 

b) per impianti di potenza superiore a 1 MW e fino a 10 MW: si applica la procedura abilitativa semplificata;

c) per impianti di potenza superiore a 10 MW: si applica la procedura di autorizzazione unica.

Fin qui tutto chiaro se non fosse che mancano ancora all'appello i famosi “principi e criteri omogenei per l'individuazione delle superfici e delle aree idonee e non idonee” pertanto, al momento, per capire quali siano le aree idonee bisogna fare riferimento all'art. 20 comma 8 del D.Lgs. 199/2021 integrato dalla normativa regionale  tenendo conto però che se un'area non è inclusa tra quelle idonee non è detto che sia non idonea (!!!).

C'è poi da considerare che l'art. 2 bis si applica fatto salvo quanto disposto dagli articoli 6, comma 9-bis, art. 6-bis e art.7-bis  del D.Lgs. 28/2011 per cui:

all'art. 6 coma 9 bis si scopre che per i nuovi impianti fotovoltaici nelle aree classificate idonee di potenza fino a 10 MW non è sufficiente la D.I.L.A. ma serve la P.A.S.. E lo stesso vale per gli impianti agrovoltaici che distino non più di 3 chilometri da aree a destinazione industriale, artigianale e commerciale;

all'art. 6 -bis, si scopre, poi,  che la D.I.L.A. resta valida per le modifiche ad impianti fotovoltaici a terra (comma b) e per modifiche ad impianti fotovoltaici esistenti con moduli su edifici (comma c);

all'art. 7 bis c'è poi l'unica vera semplificazione ovvero l'installazione in edilizia libera, in quanto qualificati come “manutenzione ordinaria”, degli impianti fotovoltaici su tutti gli edifici o su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici. La libera installazione tuttavia fa eccezione nel caso degli edifici tutelati ai sensi della parte seconda del D. Lgs, 42 /2006 (parere obbligatorio della sovrintendenza) e tutelati ai sensi dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c). In quest'ultimo caso, sempre in nome della semplificazione amministrativa, è stata concepita  una nuova modalità di rilascio di autorizzazione paesaggistica ancor più speditiva.

Per chiarimenti, quesiti, approfondimenti su argomenti specifici puoi contattarmi all'indirizzo email: lazzarin.architetto@gmail.com

VETRATE PANORAMICHE (VE.PA.): UN AIUTO OPERATIVO

E' noto che la Legge 142/2022 di conversione del Decreto Legge 115/2022 ha introdotto una norma (articolo 33 quater) che  liberalizza sotto il profilo edilizio l’installazione delle vetrate panoramiche, le cosiddette VEPA.

La norma, in vigore dal 22 settembre 2022, integra l’art. 6 del DPR 380/2001 in tema di attività edilizia libera, consentendo di eseguire senza alcun titolo abilitativo le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti.

Altrettanto noto è che le vetrate panoramiche possano installarsi su logge e balconi ma non sempre risulta chiara ai professionisti la definizione di questi elementi edilizi e le casistiche che si possono presentare.

Da questo punto di vista ho trovato molto utile  il  vademecum operativo predisposto dal Comune di Padova che illustra graficamente le modalità di installazione delle VE.PA. tenendo conto delle definizioni uniformi relative agli elementi edilizi di "loggia" e "balcone".

Al riguardo si ricorda che il Regolamento Edilizio Tipo definisce il balcone come “Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni” e la loggia come “Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni” (Allegato A, definizioni n. 35 e n. 37).

Si ricorda, in ogni caso, che l’art. 6 del DPR 380/2001 impone  il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e pertanto, prima dell’installazione delle VEPA, sarà sempre e comunque necessario verificare l’eventuale presenza di norme locali contenute nei Regolamenti edilizi che possano limitare o vietare tali strutture.

L'opuscolo predisposto dal Comune di Padova è scaricabile dal seguente link:

chiarimenti VE.P.A.

APPROVAZIONE DELLE NUOVE DISPOSIZIONI OPERATIVE E PROCEDURALI PER LO SVOLGIMENTO DELL' ATTIVITA' DI AGRITURISMO

Nel B.U.R. n.2 del 02.01.2024 è stata pubblicata la Deliberazione di Giunta Regionale n. 1638 del 22 dicembre 2023 avente ad oggetto l'Approvazione delle nuove disposizioni operative e procedurali per lo svolgimento delle attività di agriturismo. Legge regionale 10 agosto 2012, n. 28 e ss.mm.ii. e Legge regionale 20 settembre 2022, n. 23.

Con il  provvedimento si approvano le nuove disposizioni operative e procedurali in materia di agriturismo di cui alla Legge regionale 10 agosto 2012, n. 28, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge regionale 20 settembre 2022, n. 23, adottando il testo coordinato e aggiornato di tutti gli allegati previsti dalle Deliberazioni precedenti.

Gli allegati della D.G.R. 1638/2023 sono i seguenti.

Allegato A “Nuove disposizioni e modalità operative e procedurali per lo svolgimento dell’attività di agriturismo”;

Allegato B "Manuale operativo per l'agriturismo" composto di n. 4 schede tecniche;

Allegato C "Elenco manifestazioni fieristiche ed eventi di particolare pregio per le eccellenze regionali";

Allegato D "Criteri generali e procedura per la classificazione delle aziende agrituristiche che offrono servizio di ospitalità";

Allegato E “Tabella per il calcolo della categoria di classificazione”;

Allegato F "Schema di modello di segnalazione certificata di inizio attività - SCIA UNICA";

Allegato G "Schema di modello cartellino prezzi".

Per gli istruttori tecnici riveste particolare importanza l'Allegato A punti 4 e 5 relativo a "Immobili" e "Norme igienico sanitarie".

 E' importante notare che la Delibera n. 1638/2023 ha inoltre sostituito le precedenti Deliberazioni della Giunta regionale n. 502/2016, n. 610/2016, n. 1423/2018 e n. 1372/2019.

Per chiarimenti, approfondimenti, richieste di argomenti di interesse generale o particolare puoi scrivermi all'indirizzo email: lazzarin.architetto@gmail.com

La D.G.R.V. 1638/2023 è disponibile al seguente link:

https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioDgr.aspx?id=519733

INFRASTRUTTURAZIONE DIGITALE E ADEMPIMENTI OBBLIGATORI AI FINI DELLA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA'

La novità normativa risale a fine 2021 ma è passata in gran parte inosservata  complice il fatto che molti  fabbricati di nuova costruzione o fabbricati esistenti oggetto di ristrutturazione pesante sono giunti al termine dei lavori soltanto un paio di anni dopo. 

Si tratta di un nuovo adempimento da assolvere in sede di presentazione della segnalazione certificata di agibilità: la dichiarazione di conformità dell'equipaggiamento digitale.

Andiamo per gradi e vediamo la normativa cosa prevede sia negli aspetti già conosciuti sia nelle recenti novità.  

1) Obbligo di infrastrutturazione digitale ed etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga"

Tra gli aspetti già noti da tempo vi è senz'altro l'obbligo, introdotto dall'art. 135 bis D.P.R. 380/2001 ai commi 1 e 2, di equipaggiamento digitale (infrastruttura fisica multiservizio passiva interna al fabbricato con punto di accesso interno o esterno), per tutti gli edifici per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 oppure per opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c) ovvero per gli interventi di ristrutturazione cosiddetta "pesante". 

Al comma 3, poi modificato come descrivo più avanti, si diceva che gli edifici equipaggiati in conformità alle prescrizioni di cui sopra possono beneficiare, ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga". Tale etichetta è rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti 

2)    Prima novità normativa: introduzione del comma 2 bis all'art. 135 bis e modifiche al comma 3 (Il D.lgs. 8 novembre 2021, n. 207 in G.U. 09/12/2021, n.292, ha disposto , con l'art. 4, comma 1, lettere c, l'introduzione del comma 2-bis all'art. 135-bis del D.P.R. 380/01 e, con l'art. 4, comma 1, lettera d, la modifica dell'art. 135-bis, comma 3)

Per i nuovi fabbricati oppure in caso di nuove opere di cui all'art. 10 comma 1 lett. c) D.P.R. 380/2001 (ristrutturazione pesante) la cui domanda di autorizzazione sia stata presentata dal 1 gennaio 2022 diventa obbligatoria l'etichetta di "edificio predisposto alla banda ultra larga". Tale attestazione diventa necessaria ai fini della segnalazione certificata di agibilità. Gli edifici con equipaggiamento digitale, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata prima del 1° gennaio 2022, possono beneficiare ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di 'edificio predisposto alla banda ultra larga", rilasciata da un tecnico abilitato. Il Comune entro 90 giorni dalla ricezione della segnalazione è tenuto a comunicare i dati relativi agli edifici infrastrutturati al Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture (SINFI)

comma 2 bis: Per i nuovi edifici nonché in caso di nuove opere che richiedono il rilascio di permesso di costruire ai sensi dei commi 1 e 2, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata dopo la data del 1° gennaio 2022, l'adempimento dei prescritti obblighi di equipaggiamento digitale degli edifici è attestato dall'etichetta necessaria di "edificio predisposto alla banda ultra larga", rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3, su istanza del soggetto che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire o di altro soggetto interessato. Tale attestazione è necessaria ai fini della segnalazione certificata di cui all'articolo 24. Il Comune entro 90 giorni dalla ricezione della segnalazione è tenuto a comunicare i dati relativi agli edifici infrastrutturali al Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture (SINFI) ai sensi del decreto-legge 12 settembre 2014, n.133 convertito con modificazioni dalla legge n. 164 del 2014.

comma 3: Gli edifici equipaggiati in conformità al presente articolo, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata prima del 1° gennaio 2022, possono beneficiare ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di 'edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato come previsto dal comma 2-bis-

3)     Seconda novità normativa: introduzione dell'art. 5 bis commi 1,2,3 nel D.M. 37/2008 (Il decreto 29 settembre 2022, n. 192, in G.U. 13/12/2022, n.290, ha disposto, con l'art. 1, comma 1, lettera d, l'introduzione dell'art. 5-bis).  Il responsabile tecnico dell'impresa, dotato di idonea abilitazione, è responsabile dell'inserimento nel progetto dell'edificio dell'equipaggiamento digitale; al termine dei lavori rilascia una dichiarazione di conformità dell'impianto completa di allegati; la dichiarazione è necessaria per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità del fabbricato.

comma 1. Il responsabile tecnico dell'impresa, abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), è responsabile dell'inserimento nel progetto edilizio dell'edificio di tutte le parti di infrastruttura fisica multiservizio passiva e degli accessi che richiedono di essere realizzati per gli interventi previsti ai sensi dall'articolo 135-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

comma 2. Al termine dei lavori, su istanza del soggetto che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire o di altro soggetto interessato, il responsabile tecnico dell'impresa di cui al comma 1 rilascia una dichiarazione di conformità dell'impianto ai sensi di quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3, corredata degli allegati ove sono descritte le caratteristiche degli accessi e della infrastruttura fisica multiservizi passiva.

comma 3. Tale dichiarazione è necessaria ai fini della presentazione allo sportello unico dell'edilizia della segnalazione certificata di cui all'articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380

 

SCIA E "RICHIESTA INTEGRAZIONI"

La SCIA è probabilmente la "pratica edilizia" che meglio conosciamo. Ma è proprio così? In realtà sulla SCIA si potrebbe scrivere una intera enciclopedia. Oggi mi soffermerò brevemente solo sulle verifiche che la Pubblica Amministrazione (P.A.) è tenuta ad effettuare ai sensi dell'art. 19 comma 3 e 6-bis della L.241/90  e sulle tempistiche che la P.A. è tenuta a rispettare.

Intanto bisogna chiarire che la  SCIA non è una istanza di parte che si conclude con un tacito assenso bensì  la dichiarazione di volontà privata di intraprendere una determinata attività ammessa direttamente dalla legge. In quanto tale, la P.A. è tenuta all'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge per esercitare tale attività. Di fronte ad una SCIA la P.A. può esercitare tre poteri: conformativo, inibitorio e repressivo. 

Il potere conformativo lo riscontriamo nella "lettera di richiesta integrazioni" ovvero l'ufficio tecnico, riscontrata la mancanza di requisiti e presupposti chiede la conformazione dell'attività cioè prescrive le misure necessarie a rendere legittimo l'intervento da adottare entro un lasso di tempo non inferiore a 30 gg. L'attività non viene fermata tuttavia, nel caso di mancata o incompleta e/o inidonea integrazione documentale, entro il tempo assegnato, l'attività si intende vietata e quello che, nel frattempo, si è "costruito" va rimosso.  Non c'è bisogno di comunicazioni specifiche a riguardo. Il divieto è automatico. La P.A. dispone di 30 giorni per effettuare i controlli. Se si riceve la "lettera di richiesta integrazioni" dopo 10 gg dal deposito della SCIA edilizia l'ufficio tecnico disporrà dei residui 20 gg al ricevimento delle integrazioni per effettuare le dovute verifiche.

Se, in fase istruttoria, e sempre entro il termine di 30 gg, l'ufficio tecnico riscontra  attestazioni non veritiere o situazioni di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, provvederà a trasmettere l'ordine di sospensione dell'attività nel frattempo iniziata con la prescrizione delle misure da adottare, entro un termine non inferiore a 30 gg, per rendere l'attività legittima. Il privato dovrà produrre la documentazione atta a dimostrare l'adozione delle misure impartite dall'ufficio tecnico. Dal momento in cui l'ufficio tecnico riceve la documentazione ripartono  30 gg entro i quali la P.A. effettua nuovi controlli. In mancanza di ulteriori provvedimenti, decorsi i 30 gg, cessano gli effetti della sospensione e l'attività potrà riprendere. Se invece le misure adottate sono insufficienti l'ufficio tecnico trasmetterà il divieto di prosecuzione  e l'ordine di rimozione degli effetti dannosi prodotti dall'attività.

A quanto detto sopra aggiungo una annotazione importante. Il termine di 30 gg concesso alla P.A. per effettuare i controlli è un termine perentorio (tassativo) infatti i provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti, adottati dopo 30 gg, sono inefficaci. Lo prevede l'art. 1 comma 2 bis della L. 241/1990 (comma introdotto da D.Lgs. 76/2020 convertito in L. 120/2020). 

Dopo i 30 gg gli strumenti a disposizione della P.A. sono altri (cfr. art. 19 comma 4 e art.21 nonies L.241/1990) e, non da ultimo, la repressione dell'abuso edilizio (cfr. art. 21 comma 2bis L.241/1990).

Per domande, chiarimenti, approfondimenti e richieste di argomenti di interesse puoi scrivermi al seguente indirizzo e-mail: lazzarin.architetto@gmail.com

 

NUOVO ART. 21 BIS IN MODIFICA DELLA L.R. 50/2012

Con L.R. 26/2023 pubblicata sul B.U.R. 125/2023, vigente dal 23/09/2023, è stato introdotto l'art. 21 bis, nella L.R. 50/2012 che fissa lo standard a parcheggio pubblico o di uso pubblico da calcolare rispetto alla superficie complessiva di vendita per le attività di vendita esclusiva di merci ingombranti a consegna differita, localizzate fuori dal centro storico Si tratta delle attività di vendita di motoveicoli, autoveicoli, rimorchi, macchine agricole, macchine operatrici e  imbarcazioni. Le quantità di superficie a parcheggio debbono essere verificate rispetto alla superficie complessiva di vendita dell'esercizio commerciale nei casi di apertura, ampliamento e trasferimento dell'attività. Da notare che l'apertura di attività commerciali in violazione di quanto previsto in termini di standard comporta l’immediata chiusura dell’attività e, ove rilasciata, il ritiro dell’autorizzazione, nonché l’applicazione della sanzione pecuniaria da euro 2.500 a euro 15.000. La violazione di quanto prescritto nei casi di ampliamento/trasferimento dell'attività comporta l'applicazione di sanzione pecuniaria.

Ultima ma importante annotazione: la L.R. 26/2023, all'art.1 comma 2 , prevede che LE DOTAZIONI DI PARCHEGGI PUBBLICI O DI USO PUBBLICO, si applichino anche alle ATTIVITA' ESISTENTI ALLA DATA DI ENTRATA IN VIGORE DELLA LEGGE. Il rispetto  delle dotazioni di parcheggi deve essere comunicato al comune con le modalità fissate dalla Giunta entro 60 gg dalla data di entrata in vigore della Legge (in teoria entro il 22/11/2023).

Di seguito la versione scaricabile del provvedimento normativo.

L.R. 26_2023 

AGRIVOLTAICO E NUOVE OPPORTUNITA'

Incentivi all'agrivoltaico.  Di recente la Commissione Europea ha approvato il testo del Decreto del MASE (Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica) del 14/04/2023 sugli incentivi per la realizzazione di sistemi agrivoltaici. Si tratta di ben 1,1 miliardi. L'agrivoltaico (o agrovoltaico, o agro-fotovoltaico) è un sistema innovativo di generazione di energia rinnovabile che integra la coltivazione di terreni agricoli con la produzione di elettricità mediante l'impego di pannelli solari. La normativa di riferimento  prende origine dall’articolo 14 del D.Lgs. 199/2021, il quale richiama la misura Missione 2, componente 2, Investimento 1.4 del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza.

Aree idonee e non idonee. L'attuale normativa che ci indica quali aree sono idonee ad ospitare impianti a fonti rinnovabili fa riferimento all'art. 20 del D.Lgs.199/2021, vigente dal 15/12/2021. Alla lettera c ter) del medesimo articolo sono individuate le aree agricole già idonee ex-lege ad ospitare impianti fotovoltaici a terra.

Verso una nuova regolamentazione. La norma in questione, tuttavia, è da considerare transitoria. L'art. 20 comma 1 del medesimo D.Lgs. 199/2021, ci dice che con uno o più decreti "sono stabiliti principi e criteri omogenei per l'individuazione delle superfici e delle aree idonee e non idonee all'installazione di impianti a fonti rinnovabili.". Attualmente esiste agli atti una  bozza del decreto  messa a punto dal Ministro dell’ambiente e della sicurezza energetica.

L'impegno delle Regioni. Sulla base di questo decreto  le Regioni dovranno individuare con apposita legge, le superfici e le aree idonee all'installazione di impianti a fonti rinnovabili con lo scopo di rendere disponibile il massimo potenziale delle stesse. Si tratta di un processo che dovrà avvenire in tempi relativamente brevi in quanto ci sono precisi obiettivi da raggiungere in termini di GW da fonti rinnovabili che ogni Regione sarà chiamata a soddisfare.

Legge Regionale 17/2022. Si ricorda che con L.R.17/2022 (norme per la disciplina della realizzazione di impianti fotovoltaici con moduli ubicati a terra)  la Regione Veneto è già intervenuta in materia. La legge regionale  ha provveduto all'individuazione delle aree con indicatori di presuntiva non idoneità  ai fini della realizzazione di impianti fotovoltaici a terra (art.3) e all'individuazione  delle aree con indicatori di idoneità (art.7), fornendo altresì indicazioni sulla realizzazione di impianti fotovoltaici a terra e/o impianti agrivoltaici in zona agricola (art.4). Resta fermo, tuttavia, che la Legge Regionale dovrà obbligatoriamente coordinarsi  con il decreto "aree idonee e non idonee" allorché quest'ultimo sarà approvato.

Agrivoltaico liberamente installabile nelle aree idonee.  Da tenere senz'altro presente che l'individuazione delle aree idonee e non idonee avrà una immediata conseguenza. Il D.Lgs. 17/2022, entrato in vigore il 02/03/ 2022 e convertito in L. 34/2022 all'art. 11 comma 1 bis prevede, infatti, quanto segue: “Gli impianti fotovoltaici ubicati in aree agricole, se posti al di fuori di aree protette o appartenenti a Rete Natura 2000, previa definizione delle aree idonee di cui all'articolo 20, comma 1, del decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 199, e nei limiti consentiti dalle eventuali prescrizioni ove posti in aree soggette a vincoli paesaggistici diretti o indiretti, sono considerati manufatti strumentali all'attività agricola e sono liberamente installabili se sono realizzati direttamente da imprenditori agricoli o da società a partecipazione congiunta con i produttori di energia elettrica alle quali è conferita l'azienda o il ramo di azienda da parte degli stessi imprenditori agricoli ai quali è riservata l'attività di ((gestione imprenditoriale)) salvo che per gli aspetti tecnici di funzionamento dell'impianto e di cessione dell'energia e ricorrono le seguenti condizioni:a) i pannelli solari sono posti sopra le piantagioni ad altezza pari o superiore a due metri dal suolo, senza fondazioni in cemento o difficilmente amovibili;b) le modalità realizzative prevedono una loro effettiva compatibilità e integrazione con le attività agricole quale supporto per le piante ovvero per sistemi di irrigazione parcellizzata e di protezione o ombreggiatura parziale o mobile delle coltivazioni sottostanti ai fini della contestuale realizzazione di sistemi di monitoraggio, da attuare sulla base di linee guida adottate dal Consiglio per la ricerca in agricoltura e l'analisi dell'economia agraria, in collaborazione con il Gestore dei servizi energetici (GSE). L'installazione è in ogni caso subordinata al previo assenso del proprietario e del coltivatore, a qualsiasi titolo purché oneroso, del fondo.

Agrivoltaico e PAC. Alla luce di quanto esposto è evidente che nel nel breve/medio periodo vedremo un incremento costante dell'agrivoltaico nelle nostre campagne. Va tenuto presente che l'agrivoltaico consente all'imprenditore agricolo di continuare a percepire la PAC che rappresenta mediamente almeno il 20% del reddito aziendale.

Linee guida in materia di impianti agrivoltaici. Per chi volesse approfondire la materia è fondamentale fare riferimento alle Linee guida in materia di impianti agrivoltaici. Si tratta di un documento predisposto da un gruppo di lavoro coordinato dal Ministero della transizione ecologica - Dipartimento per l'Energia e reso disponibile a Giugno 2022 . E' importante sottolineare che si sono fatti passi da gigante in questo settore tanto che non si parla più soltanto di agrivoltaico ma di “agrivoltaico avanzato”. Il documento in questione ne descrive nel dettaglio i requisiti.

D.Lgs.199/2021

D.Lgs.17_2022 convertito L.34_2022

L.R.17/2022

Linee guida impianti agrivoltaici

D.G.R.V. 1423/2023: BANDO PER L' EFFICIENZA ENERGETICA DEGLI EDIFICI PUBBLICI

Si segnala che con D.G.R.V. nr. 1423 del 20/11/2023 è stato approvato il bando per l’erogazione di contributi destinati all’efficienza energetica di edifici pubblici (non residenziali) in attuazione dell’Azione 2.1.1  del PR Veneto FESR 21-27 (Programma Regionale  Fondo Europeo di Sviluppo Regionale  2021-2027) . Con tale bando si intende promuovere la riduzione dei consumi energetici negli edifici e nelle strutture pubbliche e la riduzione dei consumi di energia primaria attraverso interventi di ristrutturazione e l’autoconsumo di energia rinnovabile La dotazione finanziaria del bando in oggetto è pari ad Euro 20.000.000,00.

D.G.R.V. 1423/2023

CIRCOLARE MIC NR.38/2023: COMPATIBILITA' PAESAGGISTICA E VOLUMI TECNICI

Segnalo la Circolare Mic nr. 38/2023 del 04/09/2023  (dal 2021 l'acronimo Mibact  ovvero Ministero per i beni culturali e ambientali è stato sostituito  dall'acronimo Mic ovvero Ministero della Cultura) in quanto aggiorna l'interpretazione della nozione di volumi rilevanti nei casi di compatibilità paesaggistica di cui all'art.167 comma 4 lett. a) del D.lgs. 42/2004. L'interpretazione data finora risaliva alla circolare Mibact nr. 33 del 26/06/2009 che ci diceva testualmente: per  "Volumi"  si intende "qualsiasi manufatto costituito da parti chiuse emergente dal terreno o dalla sagoma di un fabbricato preesistente indipendentemente dalla destinazione d'uso del manufatto, ad esclusione dei volumi tecnici". Ora, invece, l'Ufficio legislativo del Ministero, dopo una dettagliata ricostruzione degli orientamenti giurusprudenziali sulla definizione di volumi ha concluso ritenendo maggiormente compatibile con le esigenze di tutela del paesaggio l'orientamento maggioritario della giurisprudenza amministrativa in base al quale la nozione di volumi rilevanti, ai sensi dell’art.167 comma 4 lett. a) del D.lgs. 42/2004, comprende qualsiasi nuova volumetria, inclusi i volumi tecnici. Cosa cambia rispetto a prima? Il tecnico che si accinge a presentare una richiesta di compatibilità paesaggistica deve fare maggiormente attenzione perché  la creazione di volumi tecnici che, dal punto di vista urbanistico, sono poco o per niente rilevanti in quanto "non fanno volume" sono invece rilevanti in termini di compatibilità paesaggistica tanto da poterne pregiudicare il rilascio con annesse conseguenze ovvero il diniego di una eventuale richiesta di sanatoria edilizia.  

Circolare Mic 38/2023    Ufficio legislativo Mic   Circolare Mibact nr. 33/2009