ABUSI EDILIZI: RASSEGNA MONOTEMATICA DI GIURISPRUDENZA

L'Ufficio del massimario della Giustizia Amministrativa ha pubblicato una rassegna monotematica di giurisprudenza in tema di abusi edilizi. Si tratta di un compendio delle principali sentenze in tema di abuso edilizio e dei mezzi offerti, sia al pubblico che al privato, per porvi rimedio. L’intento, perseguito mediante l’analisi degli aspetti sostanziali e dei profili procedimentali e processuali, è di offrire una panoramica dell’evoluzione giurisprudenziale anche in relazione agli interventi normativi succedutisi negli anni.

EDIFICI UNIFAMILIARI E CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

 La norma alle sue origini

Come noto, l'art. 17 comma 3 lett. b) D.P.R. 380/2001 prevede l'esenzione dal versamento del contributo di costruzione  per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. La norma fu introdotta con L. 10/77 ( legge “Bucalossi”) (art. 9 comma 1 lettera d) e, successivamente, è stata ripresa, pressoché identica, nell'art. 17 del D.P.R. 380/01.

Concetto di ristrutturazione e sua evoluzione nel tempo

Se la formulazione della norma è rimasta intatta dal 1977 ad oggi altrettanto non si può dire per il concetto di ristrutturazione che nel tempo ha allargato progressivamente  i propri confini fino alla cosiddetta ristrutturazione demo-ricostruttiva ovvero con  sedime, sagoma e prospetti differenti dall'edificio originario. Ciò che ne consegue è che fabbricati unifamiliari del tutto nuovi  e talvolta di consistenti dimensioni e caratteristiche di signorilità, realizzati in ristrutturazione demo-ricostruttiva,  risultano formalmente  esentati dal pagamento del contributo di costruzione.

Esenzione SI' esenzione NO

La domanda che ci si pone è allora la seguente: la norma che esenta dal versamento del contributo di costruzione gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari vale davvero per tutti gli edifici unifamiliari indipendentemente dalle dimensioni e dalle caratteristiche del fabbricato unifamiliare?

Come si può immaginare l'argomento è ampiamente dibattuto. 

Da una parte c'è chi ritiene non ammissibile che il regolamento edilizio comunale (o  atto similare), quale fonte normativa di rango secondario,  possa limitare l'esenzione a certe condizioni o tipologie di edifici unifamiliari quando, invece, la norma nazionale, non lo prevede. Vedasi, in questo senso, il commento di Bosetti & Gatti.

Sul versante opposto vi sono interessanti sentenze che invece giustificano la non applicabilità dell'esenzione a determinate categorie di fabbricati unifamiliari. E' interessante l'approfondimento del sito entionline.it con la Circolare del 05/04/2024 dal titolo Edifici unifamiliari: onerosità e deroghe. Nel seguito provo a riassumerne brevemente i contenuti.

La ratio comune a questo orientamento giurisprudenziale si incardina su alcune importanti considerazioni. 

   Una prima osservazione sta nel fatto che trattasi di una norma di carattere eccezionale in deroga alla regola generale che prevede il versamento del contributo di costruzione e, come tale, impone un’interpretazione restrittiva e rigorosa, ancorata agli specifici parametri normativi di riferimento vigenti all’epoca in cui tale disposizione ha visto la luce.

  Una seconda osservazione riguarda la ragione dell'esenzione di cui all'art. 17, che, secondo la  giurisprudenza, risiede nella nella promozione delle opere di adeguamento degli edifici alle necessità abitative del singolo nucleo familiare. Risulta pertanto indispensabile  il collegamento alla vita familiare e alle relative necessità abitative. 

  Un'altra osservazione, legata alla finalità dell'esenzione, sta nello scopo di equità sociale ovvero promuovere la salvaguardia e la tutela della “piccola proprietà immobiliare”. In altre parole la definizione “edificio unifamiliare” va intesa nella sua accezione socio-economica, che coincide “con la piccola proprietà immobiliare” (T.A.R. sez. I, Brescia, 26/4/2018, n. 449; nel medesimo senso si veda anche T.A.R. Toscana, Sez. III, 26/4/2017 n. 616; T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, 22/6/2015 n. 1416; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 21/11/2014 n. 2180 e T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 2/7/2014 n. 1707).

In sintesi, si può affermare che l’esenzione si giustifica come aiuto alla famiglia che, sinteticamente, necessiti di ulteriore spazio per la propria decorosa sistemazione abitativa.

Come individuare gli edifici unifamiliari esentati/non esentati dal contributo di costruzione

In mancanza di un limite dimensionale fissato direttamente nel regolamento edilizio locale o dalla norma di piano, si possono elencare sentenze in cui edifici palesemente “fuori scala” non sono stati considerati unifamiliari:

- la sentenza  T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II, n. 423 del 2/05/2022  utilizza come parametro dimensionale la volumetria per abitante teorico stabilita dall'art. 3 del D.M. 1444/1968  ai fini del dimensionamento degli standard urbanistici, pari a 100 mc/ab. In base a tale parametro un fabbricato di 1240 mc risulta adatto a 12,40 abitanti e pertanto oggettivamente “fuori scala” per essere ritenuto unifamiliare.

- intervento su un fabbricato di 13 vani, avente volumetria complessiva di mc. 1.338,78 distribuiti su tre livelli (cfr. T.A.R. Campania Salerno, sez. I, sent. n. 14169 del 22/6/2015);

- villa di 19 vani con una superficie di 63(cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, sent. n. 616 del 26/4/2017);

Ho trovato la  sentenza T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. II,  n. 423 del 2/05/2022 molto  interessante sotto vari aspetti pertanto la allego qui sotto per chi volesse approfondire l'argomento.

sentenza_TAR_LB_423_2022

FISCALIZZAZIONE DELL'ABUSO EDILIZIO: ADUNANZA PLENARIA CHIARISCE METODO DI CALCOLO

Con tre sentenze gemelle, L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito un'interpretazione dell’art. 33, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui esso prevede la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso edilizio ovvero l’irrogazione di “una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione”.

Non mi dilungherò, in questa sede, nell'illustrare le problematiche applicative relative alla determinazione del costo di produzione in quanto ho dedicato all'argomento un precedente POST ma mi concentrerò nel fornire una schema per il calcolo della fiscalizzazione aderente all'interpretazione dell'Adunanza Plenaria. 

Lo schema si può riassumere come di seguito riportato:

FASE 1: CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione unitario

 (Il costo di produzione unitario deve essere quello aggiornato al decreto ministeriale emesso in prossimità della data in cui sono stati ultimati i lavori abusivi) 

x 

coefficienti correttivi 

x

 superficie convenzionale

FASE 2: ATTUALIZZAZIONE DEL COSTO DI PRODUZIONE COMPLESSIVO ovvero: 

 costo di produzione complessivo 

x 

indice ISTAT 

(l'intervallo di tempo per l'individuazione dell'indice ISTAT è quello compreso tra la data in cui sono stati ultimati i lavori abusi e la data di irrogazione della sanzione) 

 FASE 3: CALCOLO SANZIONE

 

costo di produzione complessivo attualizzato x 2 (raddoppio)

 

 Per leggere le sentenze ed approfondire l'argomento risultano utili gli approfondimenti riportati da Italia Ius e Carlo Pagliai.

QUADRO NORMATIVO STRUTTURE RICETTIVE REGIONE VENETO

Sono trascorsi poco più di 10 anni dall'emanazione della L.R. 11/2013 che ha ridefinito il quadro normativo per le strutture ricettive nel Veneto. Nel frattempo le presenze turistiche nella nostra regione sono cresciute costantemente. Lo scorso novembre il presidente della Regione Veneto Luca Zaia, a margine del Forum Nazionale sul Turismo Sostenibile e sui Siti Patrimonio dell'Umanità. affermava con orgoglio: "Il Veneto è la prima Regione per presenze turistiche"(Agenzia Vista) "Stiamo superando il periodo pre-Covid con un aumento del 4% degli arrivi. Siamo ancora la prima Regione per turismo, con 73 milioni di presenze turistiche. La prima industria in Veneto è il turismo: 18 miliardi di fatturato, il 10% del Pil regionali. Abbiamo una crescita del turismo dei percorsi secondari, costituito dal turismo esperienziale, l'entroterra veneto che esce dai grandi circuiti del mare, della montagna e delle città d'arte. Questo ci fa ben sperare per il futuro "Fonte: Agenzia Vista / Alexander Jakhnagiev

Il quadro normativo in materia è andato arricchendosi di pari passo offrendo agli operatori del settore una moltitudine di possibilità talvolta poco conosciute. Per i tecnici che volessero approfondire la materia ho predisposto uno schema con i principali riferimenti normativi. Per ulteriori approfondimenti, il sito della Regione Veneto è consultabile al seguente link: https://www.regione.veneto.it/web/turismo/normativa

STRUTTURE RICETTIVE CLASSIFICATE
1. Alberghiere
Hotel o Albergo	D.G.R. 807/2014 Allegato B
Albergo diffuso	Art. 25 e altri - L.R. n.11/2013 D.G.R n. 1521 del 12 agosto 2014
Residenza turistico alberghiera	D.G.R. 807/2014 Allegato C
Villaggio albergo	D.G.R. 807/2014 Allegato C
2. Strutture all’aperto
Campeggio	ART. 26 L.R. 11/2013 Dgr n. 1000/2014 e n. 1001/2014
Villaggio Turistico	ART. 26 L.R. 11/2013 Dgr n. 1000/2014 e n. 1001/2014
Marina Resort	Art. 26 della L.R. 11/2013 DGR n. 1662 del 21 ottobre 2016 DM Infrastrutture 6 luglio 2016; Ddr n. 403 del 29 ottobre 2021
3. Complementari
Bed & breakfast	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i.
Alloggio turistico (Locande; Camere/rooms/ zimmer /chambres; Residenze rurali/country house)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i.
Unità abitative ammobiliate (Residence , Appartamenti vacanze)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013 - DGR 419/2015 requisiti di classificazione e s.m.i.
Case per vacanze (Case per ferie; Ostelli, centri vacanza ragazzi, vacanze sociali; case religiose ospitalità)	- Articolo 27 della L.R. n. 11/2013; - DGR n. 419/2015 e s.m.i. - Decreto n. 27 del 15 giugno 2016 Approvazione del modello regionale del simbolo distintivo di classificazione
Rifugio alpinoL.R.	L.R. n. 11/2013 - art. 27 DGR n. 109/2019
4. Strutture in ambienti naturali
Case sugli alberi	Articolo 27 ter della L.R.. n. 11/2013 DGR n. 128 del 7 febbraio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Botti	Articolo 27 ter della L.R. n. 11/2013 DGR n. 755 del 28 maggio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Alloggi galleggianti	Articolo 27 ter della L.R. n. 11/2013 DGR n. 993 del 6 luglio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Palafitte	Articolo 27 ter della L.R. 11/2013 DGR n. 994 del 6 luglio 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
Grotte	Articolo 27 ter della L.R. 11/2013 DGR n. 1512 del 16 ottobre 2018 DGR n. 1101 del 6 settembre 2022
5. Altre tipologie di ospitalità
Agriturismo (L.R.n.28/2012)	L.R. n.28/2012, modificata dalla LR n.23/2022 Le disposizioni applicative della nuova L.R. n.28/2012, sono state approvate con DGR n. 1638 del 22 dicembre 2023 "Nuove disposizioni e modalità operative e procedurali per lo svolgimento dell'attività di agriturismo".

Strutture non classificate
Locazione turistica	L.R. n. 11/2013, articolo 27 bis; Regolamento regionale 10 settembre 2019, n. 2 testo vigente aggiornato con Regolamento 4/2023 DGR n.1615 del 19 novembre 2021 DDR Turismo n.28 del 1 febbraio 2022
Unità abitative ammobiliate non classificate (ex UANC) (esistenti prima dell'entrata in vigore della L.R. 11/2013 ora equiparate alle locazioni turistiche)	- Articolo 27 bis della L.R. n. 11/2013; - Deliberazione di Giunta regionale n. 881 del 13 luglio 2015
Pluralità di strutture
Ospitalità Diffusa / Alloggio turistico diffuso	- Articoli 28 e 28 bis della L.R. n. 11/2013 e successive modifiche ed integrazioni; - Deliberazione di Giunta regionale n. 1388 del 16.09.2020;

NEW: LA MAPPA DELLE AREE AGRICOLE DI PREGIO REDATTA DALLA PROVINCIA DI PADOVA

Ieri, 21 febbraio, la Provincia di Padova ha presentato ai Sindaci la mappatura delle aree agricole di pregio, realizzata per disciplinare l'installazione di impianti fotovoltaici a terra. 

Grazie all'analisi e all'individuazione delle aree agricole di pregio si descrivono in un unico documento i diversi livelli di tutele che devono essere applicate nel contesto della transizione energetica. Questo strumento fornisce ai Comuni una regolamentazione che permette di proteggere le aree agricole di pregio dagli impianti fotovoltaici a terra, disciplinando in maniera adeguata l'approvazione di nuove richieste per impianti di questo tipo.

I comuni avranno un periodo di tempo di trenta giorni per formulare eventuali osservazioni e proposte di miglioramento al piano presentato dalla Provincia. Successivamente, valutate le osservazioni, le correzioni e le eventuali richieste di modifica il piano verrà sottoposto al Consiglio Provinciale di Padova per l'approvazione ufficiale.

link alla notizia sul sito della Provincia di Padova

mappa aree agricole di pregio

slide aree agricole di pregio

NUOVA PROROGA ESTESA A 30 MESI DI TITOLI ABILITATIVI E CONVENZIONI

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (n. 31 del 7 febbraio 2024) della Legge 11/2024 di conversione del Decreto-legge 181/2023 cd. “Energia bis” è operativa l’estensione da due anni a trenta mesi della proroga straordinaria prevista dall’art. 10-septies del Decreto-legge 21/2022 cd. “Ucraina”.

Nella sostanza il Decreto Legge 181/2023, convertito nella legge 11/2024, estende a due anni e sei mesi la proroga dei termini di inizio e di fine lavori di titoli edilizi rilasciati o formatisi sino al 30 giugno 2024, oltre che di validità di convenzioni urbanistiche formatesi entro lo stesso termine.

Le modifiche succedutesi nel tempo potrebbero generare confusione nell'applicazione della norma pertanto ho predisposto uno schema riassuntivo  con puntuali riferimenti alla norma nella versione originaria e poi modificata. Un lavoro faticoso ma spero  utile per chi mi legge.

Per approfondimenti, chiarimenti, quesiti di interesse generale o particolare puoi contattarmi all'indirizzo e-mail: lazzarin.architetto@gmail.com

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schema riassuntivo proroga 30 mesi titoli abilitativi

schema riassuntivo proroga 30 mesi convenzioni

IMPIANTI FOTOVOLTAICI E "SEMPLIFICAZIONE AMMINISTRATIVA"

Mai come in questo momento stiamo assistendo ad una forte spinta verso le energie rinnovabili. Ahimè la volontà di aderire al principio della “semplificazione amministrativa” ha finito per modificare, integrare, sostituire, innestare l'apparato normativo tale da complicarne notevolmente la lettura e l'applicazione.

La norma principale in materia di impianti fotovoltaici è contenuta nell'art.4 comma 2 bis del D.Lgs.28/2011 in base alla quale per la nuova costruzione di impianti fotovoltaici e per la modifica/rifacimento degli impianti esistenti, senza aumento di superficie,  nelle aree idonee il regime autorizzativo prevede:

a) per impianti di potenza fino a 1 MW: si applica la dichiarazione di inizio lavori asseverata; 

b) per impianti di potenza superiore a 1 MW e fino a 10 MW: si applica la procedura abilitativa semplificata;

c) per impianti di potenza superiore a 10 MW: si applica la procedura di autorizzazione unica.

Fin qui tutto chiaro se non fosse che mancano ancora all'appello i famosi “principi e criteri omogenei per l'individuazione delle superfici e delle aree idonee e non idonee” pertanto, al momento, per capire quali siano le aree idonee bisogna fare riferimento all'art. 20 comma 8 del D.Lgs. 199/2021 integrato dalla normativa regionale  tenendo conto però che se un'area non è inclusa tra quelle idonee non è detto che sia non idonea (!!!).

C'è poi da considerare che l'art. 2 bis si applica fatto salvo quanto disposto dagli articoli 6, comma 9-bis, art. 6-bis e art.7-bis  del D.Lgs. 28/2011 per cui:

all'art. 6 coma 9 bis si scopre che per i nuovi impianti fotovoltaici nelle aree classificate idonee di potenza fino a 10 MW non è sufficiente la D.I.L.A. ma serve la P.A.S.. E lo stesso vale per gli impianti agrovoltaici che distino non più di 3 chilometri da aree a destinazione industriale, artigianale e commerciale;

all'art. 6 -bis, si scopre, poi,  che la D.I.L.A. resta valida per le modifiche ad impianti fotovoltaici a terra (comma b) e per modifiche ad impianti fotovoltaici esistenti con moduli su edifici (comma c);

all'art. 7 bis c'è poi l'unica vera semplificazione ovvero l'installazione in edilizia libera, in quanto qualificati come “manutenzione ordinaria”, degli impianti fotovoltaici su tutti gli edifici o su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici. La libera installazione tuttavia fa eccezione nel caso degli edifici tutelati ai sensi della parte seconda del D. Lgs, 42 /2006 (parere obbligatorio della sovrintendenza) e tutelati ai sensi dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c). In quest'ultimo caso, sempre in nome della semplificazione amministrativa, è stata concepita  una nuova modalità di rilascio di autorizzazione paesaggistica ancor più speditiva.

Per chiarimenti, quesiti, approfondimenti su argomenti specifici puoi contattarmi all'indirizzo email: lazzarin.architetto@gmail.com